Qu'est-ce que l'investissement locatif ?
Réaliser un investissement immobilier locatif c'est acheter un bien, et avoir pour objectif de le mettre en location, qu'il soit meublé ou équipé, ou non ; dans le but de percevoir des revenus locatifs et de se constituer un patrimoine ?
Votre projet peut concerner un immeuble, un appartement, un deux-pièces, une résidence de services, un parking, une cave, un terrain, une local commercial.
Un bail est établi entre le propriétaire et le locataire pour une durée déterminée.
Quand réaliser un investissement immobilier locatif ?
Dans l'idéal il est conseillé de réaliser un investissement immobilier le plus jeune possible, en principe avant 30 ans. Cela permet de contracter un prêt de longue durée à taux faible pour le projet.
La réalisation d'un investissement immobilier jeune permet de se constituer un patrimoine pour sa retraite.
Investir dans l'immobilier locatif actuellement c'est bénéficier de taux encore bas, entre 0,8 % et 1,5 % sur 20 ans en avril 2022. C'est, par conséquent, le bon moment pour investir dans l'immobilier locatif, les taux pouvant augmenter avec l'inflation.
Comment investir dans l'immobilier locatif ? Quelles étapes pour devenir investisseur ?
Calculer sa capacité d'emprunt pour un investissement immobilier locatif
Elle dépend de vos revenus et de votre apport personnel et va évoluer en fonction d'eux et de la durée et du taux du crédit que vous allez contracter pour votre achat immobilier.
Comme pour un crédit immobilier personnel, pour l'obtention d'un crédit pour le projet dans un investissement immobilier, les organismes bancaires vont étudier vos revenus, il est préférable qu'ils soient réguliers et stables. Vos charges et votre reste à vivre vont également être pris en compte pour que votre projet soit réalisé dans la sérénité.
Pour calculer votre capacité d'emprunt, pour un emprunt pour un investissement immobilier, il faudra tenir compte, dans le calcul de vos charges, de votre loyer ou crédit personnel.
En ce qui concerne vos ressources, vos futurs loyers pourront couvrir tout ou partie des mensualités de crédit de l'investissement locatif.
Mais les banques ne retiennent que 70 % de ce revenu locatif, pour l'accord d'un crédit immobilier locatif, les 30 % restants étant considérés devoir couvrir les impayés de vos locataires.
Chercher son bien immobilier
Vous connaissez votre capacité d'emprunt, par conséquent la valeur maximum du bien recherché, vous allez à présent pouvoir commencer vos recherches pour votre projet.
Puis définir le type du bien immobilier, maison, studio, local commercial, selon votre budget et votre objectif.
Vous devez ensuite définir votre zone de recherches. Cette zone doit être en corrélation avec le type de bien recherché. Votre emplacement est primordial si vous souhaitez louer rapidement. Par exemple, il sera préférable de choisir un achat d'appartement à louer en colocation proche de quartiers étudiants et des transports en commun ; ou un parking en centre-ville dans un quartier d'affaires.
Est-il préférable d'investir dans l'immobilier neuf ou ancien ? Un investissement neuf vous permettra de bénéficier de la Loi Pinel et de payer moins d'impôts, mais vous devrez prévoir de louer le bien 6, 9 ou 12 ans.
Si vous opter pour de l'ancien, certains travaux seront peut-être nécessaires et il faudra les budgéter.
Afin de trouver votre bien immobilier locatif vous avez la possibilité de parcourir les offres en ligne et en agences, il est préférable de faire appel aux conseils d'un agent immobilier.
Trouver un prêt pour un investissement locatif
L'investissement locatif est le seul investissement finançable grâce à un prêt.
Toutes les banques, même la plupart des banques en ligne, proposent des prêts pour un investissement immobilier locatif.
Préparer un dossier solide et complet, résumant votre besoin de prêt pour votre projet et tout ce qui peut témoigner de votre capacité à honorer votre prêt.
Puis calculez le montant du prêt qui vous est nécessaire, estimez le montant des loyers nets que l'investissement locatif pourra vous rapporter, n'oubliez pas d'évaluer votre taux d'endettement.
Définir son type de bail pour son bien locatif
La location nue est le contrat de location le plus encadré. Le propriétaire met en location son logement non meublé. Le bail est signé pour une durée de 3 ans minimum, il est renouvelable par tacite reconduction. Le locataire à 3 mois de dédite s'il souhaite partir, 1 mois en zone tendue.
La location meublée convient aux "nouveaux locataires" qui se déplacent plus aisément. Mais la location meublée ne peut pas être proposée partout. C'est un type de location qui est recherchée en centre-ville. C'est une formule qui permet de percevoir, pendant quelques années, des revenus issus de l'investissement locatif peu ou pas fiscalisés, grâce à l'amortissement de la valeur du bien et du mobilier.
Trouver son locataire idéal
Selon le temps que vous pourrez consacrer à la gestion de votre bien immobilier locatif, vous allez définir si vous allez confier la gérance à une agence de gestion locative, ou vous en occuper vous-même.
Vous optez pour la relation directe avec le locataire, vous devrez assumer à la fois sa recherche, l'établissement du bail, la perception des loyers, la délivrance des quittances, la remise des clés, les réparations, les déclarations fiscales.
Si vous déléguez à un professionnel il vous faudra prévoir des frais supplémentaires, mais vous gagnerez en sérénité.
Pour être sûr que votre investissement immobilier locatif vous rapporte, il va falloir trouver le bon locataire. Vous allez aborder une des étapes importantes dans le parcours de votre projet.
Il est possible de prendre une assurance loyers impayés, il faudra donc s'assurer que le dossier du locataire est conforme aux règles de solvabilité de l'assurance.
Peut-on investir dans l'immobilier locatif sans apport ?
Pour investir dans l'immobilier locatif sans apport il faut tout d'abord présenter un très bon dossier à sa banque, car obtenir un prêt sans argent d'avance n'est pas toujours facile.
Il faut à la fois rassurez votre banquier et lui montrer que vous êtes en capacité de rembourser votre prêt en l'informant, preuves à l'appui, que le bien que vous ciblez a un potentiel et pourra générer des revenus locatifs réalistes.
Faites l'inventaire de tous les frais, charges, travaux, impôts et coûts annexes pour prouver à l'organisme de prêt que vous avez conscience des charges qui vous attendent et que vous êtes en mesure de les assumer.
Apportez à votre demande de prêt le calcul, encore une fois preuve à l'appui, de l'effort d'épargne mensuel que vous êtes en mesure de réaliser.
Lors d'un investissement immobilier, préférez investir dans du neuf, en effet, la loi Pinel vous offrira des avantages fiscaux. Ces avantages seront intégrés dans le calcul de votre reste à vivre. Vous devrez laisser votre bien en location entre 6 et 12 ans, mais vous êtes assuré de réaliser une plus-value à sa revente.
Optez pour un bien déjà loué, le montant des loyers sera ainsi déjà connu, vous pourrez prouver que votre prêt est, tout ou partie, remboursé par ce revenu.
Investir dans l'immobilier locatif est-il rentable ?
Pour que votre investissement immobilier se face avec sérénité, soit rentable et vous permettent de vous constituer un patrimoine, les loyers que vous allez percevoir doivent être plus importants que la somme du prix d'achat, du coût du crédit, des frais de notaire et d'acquisition, d'entretien, des impôts et taxe foncière et autres frais annexes.
En comparaison avec les autres types d'investissements, investir dans l'immobilier locatif garanti une rentabilité plus élevée. D'ordinaire la rentabilité d'un investissement locatif se situe entre 2 et 8 %
Investir dans l'immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine qui peut être transmis à ses enfants. Ce peut être une solution dans l'objectif de sa retraite, à la revente de son achat on est pratiquement certain de réaliser une plus-value.
Grâce à un investissement immobilier locatif vous pouvez réduire vos impôts. En investissant dans le neuf, la loi Pinel vous permet d'obtenir jusqu'à 21 % de réduction d'impôts si vous vous engagez à laisser votre bien en location pendant 12 ans.