Si vous envisagez d’emprunter la somme de 900.000 € pour un crédit immobilier à la banque, il faut avant tout qu’elle fasse une évaluation complète de votre dossier pour le financement de votre maison. L’analyse effectuée par votre banque a pour principal but de connaître, entre autres, votre salaire, votre niveau de revenus, votre apport personnel, mais aussi votre comportement bancaire. La banque auprès de laquelle vous souhaitez souscrire un prêt va aussi effectuer un calcul de votre taux d’endettement. Cela déterminera votre capacité d’emprunt. C’est seulement après cette longue évaluation et en fonction de votre dossier qu’un conseiller bancaire vous informera de la faisabilité du prêt immobilier d’un montant de 900.000 euros que vous souhaitez emprunter.
Quels sont les différents facteurs analysés pour l’emprunt d’une somme de 900.000 euros ?
Avant que le montant de 900.000 € ne soit accordé à l’emprunteur, plusieurs éléments sont d’abord étudiés. Il s’agit notamment de la situation professionnelle de ce dernier (ses revenus), sa capacité d’emprunt, la durée du crédit immobilier, mais aussi le taux d’intérêt en vigueur.
Le niveau de revenu, un des critères exigés avant l’accord d’un prêt de 900.000 € ?
Les banques ne vont généralement pas accepter de prêter une somme conséquente, comme 900.000 euros, sans qu’elles ne connaissent à l’avance le salaire minimum et le revenu de ses emprunteurs. Il faut aussi noter que le salaire perçu, ainsi que les différentes sources de revenus, ne sont pas comptabilisés de la même manière.
En effet, si vous occupez un poste en CDI, êtes fonctionnaire ou encore avez passé votre période d’essai, vos revenus sont alors pris en compte en totalité par la banque. Ils sont considérés comme réguliers et durables.
Par ailleurs, si vous êtes un travailleur indépendant, intérimaire, en CDD, chef d’entreprise…, la banque va alors se baser sur vos trois dernières années d’activité. Elle peut aussi retenir les trois derniers bilans comptables dans le but d’évaluer la moyenne de vos revenus.
En outre, dans le cas où vous percevez des primes régulières, celles-ci seront alors prises en compte. Ce sont les trois dernières années qui seront considérées. Mis à part les primes, les revenus locatifs sont aussi pris en compte par la banque, généralement à hauteur de 70 %. Le reste constituera une marge de sécurité, entre autres, s’il y a impayé ou vacance locative. Il convient de noter que seules les pensions alimentaires et les allocations ne sont pas prises en compte par la banque à qui vous souhaitez emprunter un prêt immobilier. Pour les allocations, même celles émanant de la CAF, ne sont pas considérées.
Le saut de charge, un autre critère de sélection avant l’emprunt des 900.000 €
Hormis l’étude de votre salaire, pour emprunter 900.000 €, que l’argent serve pour un prêt immobilier ou non, la banque va aussi regarder un second facteur. Avant de vous emprunter une telle somme, elle va notamment étudier le saut de charge qui n’est autre que la différence entre le montant de votre présent loyer et celui de la future mensualité du crédit immobilier. Dans le cas où la différence est négative, minime, voire inexistante, alors la banque sera plus sereine et elle sera sûre de votre capacité à rembourser les mensualités sur toute la durée du prêt immobilier. A contrario, si la différence est trop grande, la banque peut se montrer réticente et elle ne prendra aucun risque.
Le reste à vivre, un autre élément tout aussi important pris en compte par la banque
La banque ne se base pas seulement sur la capacité d’emprunt lorsqu’un emprunteur fait une demande pour un crédit immobilier. Elle va également regarder le reste à vivre qui doit permettre à l’emprunteur de vivre de manière confortable durant toute la durée du prêt. Elle calculera donc le taux d’endettement maximal. Le but étant de ne pas créer un déséquilibre au niveau de votre budget.
Par ailleurs, d’autres facteurs vont influer sur la capacité à emprunter 900.000 euros. On retient, entre autres, le taux d’endettement et la capacité d’emprunt. Il y a aussi la durée du prêt en question, c’est-à-dire le temps où vous allez pouvoir rembourser la somme. Pour éviter les imprévus, il vaut mieux faire une simulation de prêt immobilier. Il faut noter que les mensualités d’un crédit de 900.000 euros, qui a été souscrit sur une période de dix ans, seront plus élevées que si la somme a été empruntée sur 20 ans.
Connaître sa capacité d’emprunt
Votre capacité d’emprunt sera définie par la banque selon votre mensualité maximale. En résumé, elle calcule la somme que vous serez capable de rembourser tous les mois selon vos revenus. Il est à noter que le seuil maximal d’endettement qu’une banque doit respecter est de 33 %. En cas de dépassement, une grosse surcharge financière par rapport à la rémunération de l’emprunteur est à craindre. Un taux d’endettement élevé peut alors avoir des répercussions négatives pour la banque.
Le calcul de la mensualité maximale de l’emprunt se fait par la multiplication des revenus de l’emprunteur au taux d’endettement maximal de 33 %. Pour connaître la capacité d’emprunt totale, il faut multiplier la mensualité maximale par le nombre de mois.
Comment calculer le taux d’endettement ?
Pour connaître votre taux d’endettement, la banque va retenir ces éléments-ci :
Votre niveau de charges mensuelles : sont inclus dans vos charges, les mensualités du crédit immobilier ainsi que la majorité des charges incompressibles ;
Vos revenus nets : plus ils sont conséquents, plus votre capacité d’emprunt est élevée. Cependant, il ne faut pas oublier que le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 %.
Est-il possible d’emprunter 900.000 € sans apport ?
Emprunter une somme colossale telle que 900.000 € est impossible sans apport. En effet, c’est grâce à votre apport personnel que la banque juge de votre implication dans votre projet d’achat, mais aussi de la gestion de votre budget. Il permet également à l’établissement de parer à toute éventualité, notamment votre capacité à absorber un saut de charge. Un apport, à titre de rappel, devra être d’au moins 10 % du montant du crédit immobilier emprunté. Ainsi, si vous envisagez d’emprunter 900.000 euros, l’apport personnel que vous devriez engager sera d’au moins 90.000 €.
Quel salaire doit-on avoir pour emprunter 900.000 euros ?
Si vous souhaitez connaître le salaire minimum pour emprunter 900.000 €, la meilleure solution est de faire une simulation de prêt immobilier. Toutefois, pour vous donner une estimation du salaire minimum pour emprunter, voici quelques exemples sur un emprunt sur 10 à 25 ans.
Pour un prêt immobilier sur 10 ans du montant de 900.000 euros :
Si vous avez l’intention de rembourser le prêt de 900.000 euros sur une durée de dix ans, le salaire minimum que vous devriez percevoir doit être de 23.539 €.
Pour un prêt immobilier sur 15 ans du montant de 900.000 € :
Pour espérer obtenir les 900.000 € à emprunter auprès de la banque, votre salaire minimum doit être de 16.263 €.
Pour un prêt immobilier sur 20 ans du montant de 900.000 euros :
Si la durée de votre prêt immobilier s’étale sur 20 ans, votre salaire minimum doit être de 12.663 €.
Pour un prêt immobilier sur 25 ans du montant de 900.000 € :
Si votre prêt immobilier s’étale sur 25 ans, le salaire minimum requis, pour l’obtention des 900.000 euros de crédit, est de 10 715 euros.