Vous avez un projet immobilier et pour cela avez besoin d’un financement ? Vous comptez emprunter 800.000 € à la banque ? Votre banquier va examiner votre possibilité d’emprunt et décidera de la faisabilité du prêt. C’est une analyse systématique qui permet à l’organisme prêteur de pallier un éventuel défaut de paiement. Pour emprunter 800.000 €, la banque évalue la capacité à rembourser de l’emprunteur.
Qu'est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant qu’une personne peut espérer emprunter auprès d’une banque pour financer son achat immobilier. Il s’agit notamment de sa capacité d’achat. Les éléments qui entrent en compte sont le cas échéant, l’apport personnel, les prêts complémentaires (par exemple le prêt à taux zéro PTZ).
La capacité d’emprunt ne varie pas en fonction de l'apport personnel de l’emprunteur. Le taux du crédit immobilier peut être plus favorable à l’emprunteur.
Appelée également capacité d’endettement, la capacité d’emprunt est basée notamment sur deux variables : le taux d’endettement et le reste à vivre du ménage emprunteur.
Quels sont les critères indispensables pour un emprunt de 800.000 € ?
En premier lieu, la banque, que vous avez choisie pour votre crédit immobilier, réalisera une étude de votre situation financière. Elle prendra en compte la régularité de vos revenus, afin de connaître votre capacité à respecter vos futures mensualités du prêt immobilier (capacité d’emprunt). Le montant de votre prêt immobilier variera en fonction de la durée du taux de crédit immobilier ainsi que de la durée d’emprunt.
Quels critères de revenus sont pris en compte pour un emprunt de 800.000 euros ?
Pour emprunter la somme de 800.000 euros pour financer votre projet immobilier, la banque étudie vos ressources, afin de vérifier si elles sont suffisantes pour rembourser vos futures mensualités. Votre banquier examine également leur constance. Les conditions sont simples : lorsque vos revenus sont stables, la banque octroie facilement votre prêt immobilier.
En fonction de leur nature, les revenus seront pris en charge de différentes manières :
Si vous percevez des revenus locatifs, ils seront retenus à hauteur de 70%. Le reste correspondant à une marge de sécurité en cas d’éventuels impayés.
Si vous êtes chef d’entreprise, en CDD ou prestataire de service, la banque étudie la régularité de vos revenus sur une durée de 3 ans qui précèdent votre demande de crédit immobilier.
Si vous êtes salarié en CDI ou fonctionnaire hors période d’essai, 100% de vos revenus sont pris en compte.
La banque analyse votre reste à vivre
Le reste à vivre est également un élément indispensable si vous avez le projet de réaliser un emprunt de 800.000 euros auprès de votre banque. Cet élément désigne la somme restante après déduction des charges fixes de votre salaire. Le reste à vivre est pris en compte dans l’analyse de votre dossier de demande de prêt immobilier. Le calcul s'effectue par la soustraction de vos charges fixes (mensualité du prêt immobilier inclus) à vos revenus. Notez que votre reste à vivre doit être suffisant dans l'étude de l’organisme prêteur (basé sur le nombre de personnes dans votre foyer).
Qu'est-ce que le saut de charges ?
Le saut de charges est la différence entre votre futur crédit immobilier et votre loyer actuel. Si vous honorez un loyer qui n’est équivalent ou plus important que votre future mensualité, la banque sera rassurée sur votre capacité d’emprunt.
Si vous payez un loyer qui dépasse le tiers de votre revenu mensuel, la banque pourra refuser votre demande de prêt immobilier. C’est pourquoi d’autres critères, comme le taux d’endettement, sont indispensables lors de l’étude, par votre banque, pour vous octroyer un prêt immobilier.
Est-il possible d'emprunter 800.000 euros à la banque sans apport ?
Afin d’obtenir un crédit immobilier, il est indispensable de considérer l'apport personnel. C'est un élément qui rassure la banque quant à votre capacité d’épargne. L'apport personnel prouve aussi la bonne gestion de vos revenus.
En général, 10% seront déduits du montant que vous comptez emprunter. Cette somme sera utilisée pour financer les frais de notaire et de garantie. Pour répondre à la question quelle somme apporter pour emprunter 800.000 euros ? Vous devrez donc présenter un apport personnel de 80.000 euros. Plus cette somme est importante, plus vous avez de chance d’obtenir votre prêt immobilier et de finaliser votre projet.
Comment savoir si je suis capable de contracter un prêt immobilier ?
Pour pouvoir conclure un prêt immobilier d’un montant de 800.000 euros, il est essentiel de calculer le taux d’endettement. Celui-ci ne doit pas dépasser 33% ; c'est l’endettement maximum accepté par les banques pour vous prêter dans l’objectif d’un projet immobilier.
En définissant la somme maxi que vous pouvez rembourser pour votre emprunt mensuellement, vous déterminerez le montant du crédit auquel vous pouvez prétendre. Faites appel à un expert du crédit immobilier pour déterminer la durée sur laquelle vous avez la possibilité d’emprunter. Plus votre mensualité pour votre prêt immobilier est élevée, plus la durée des remboursements est réduite.
En tant qu’emprunteur, la mensualité que vous devez rembourser dépend de plusieurs critères :
La durée du prêt pour un même montant emprunté : plus votre crédit immobilier est court, plus les mensualités à rembourser seront importantes.
Le taux d’intérêt de prêt immobilier : le taux d’endettement maximal sera compris dans la mensualité de votre crédit immobilier que vous remboursez. Plus celui-ci sera important, plus il représentera une part importante dans vos mensualités. De plus, n’oubliez pas de tenir compte de l'assurance de prêt dans le montant de vos mensualités.
L’apport personnel : Plus ce montant est élevé, moins les mensualités sont importantes. Par conséquent, plus votre apport personnel est important, plus vous pouvez emprunter et réaliser un investissement locatif.
Quelle est la durée du prêt immobilier ?
La durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt influent également sur le montant qu’il est possible d’emprunter. En effet, lorsque le taux est important, les mensualités le sont également, cela à durée équivalente. Par conséquent, la capacité d’emprunt sera réduite (taux d’endettement plus élevé, reste à vivre réduit). Au contraire, prolonger la durée d’un prêt (20 ans au lieu de 15 par exemple) permet de réduire les mensualités et de maximiser le reste à vivre de l’emprunteur. Par contre, ce dernier devra accepter une hausse du coût total du crédit.