Quel salaire pour emprunter 600 000 € ?

Vous avez un projet immobilier qui s’élève à 600.000 euros ? Le crédit immobilier ou prêt immobilier est votre solution. Il s’agit d’un emprunt, octroyé par la banque, destiné à l’achat d’un bien immobilier particulier. Toutefois, avant de vous lancer, il est primordial de savoir quel salaire la banque exige de vous pour votre financement. Pour souscrire un prêt immobilier de 600.000 euros dans les meilleures conditions, découvrez dans cet article tous les éléments nécessaires pour l’analyse de votre projet par votre banque.

Quels facteurs sont pris en compte pour un prêt immobilier de 600.000 euros ?

Sachez tout d’abord qu’avant tout emprunt, la banque étudie la situation de chaque emprunteur dans sa généralité. Pour un prêt immobilier de 600.000 euros, il est d’une importance capitale pour un organisme bancaire de déterminer la capacité de remboursement ainsi que le taux d’endettement de l’emprunteur. Ces deux critères permettent à la banque d’évaluer le montant maximum des mensualités qui peuvent être remboursées.

Pour un emprunt de 600.000 euros, vos revenus sont analysés par la banque

Votre salaire est le critère essentiel que la banque prend en considération en premier pour étudier votre dossier. Pour obtenir un prêt immobilier, il faut déterminer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez emprunter. Pour évaluer cette capacité et pour déterminer le montant de votre crédit immobilier, il faut que votre banquier tienne compte de votre revenu salarial.

• Revenu professionnel :

Si vous occupez un poste de fonctionnaire ou en CDI, votre salaire net est pris en compte à 100 % par la banque.

Si vous êtes en CDD, en principe votre salaire n’est pas retenu par la banque. Cependant, il y a des exceptions :

• Si vous travaillez dans la fonction publique avec une justification d’ancienneté de 3 ans minimum,  

• Si vous arrivez à justifier que votre activité est régulière et stable.

Les primes exceptionnelles et les heures supplémentaires ne sont pas retenues par la banque, sauf s’il s’agit de primes régulières ; qui, pour bénéficier du crédit immobilier, doivent être analysées sur la base des trois dernières années.

Par contre, pour les non-salariés occupant une profession libérale (chef d’entreprise, commerçant, agriculteurs, artisans, …), la banque se focalise sur les trois derniers bilans comptables afin de vérifier que leurs activités apportent réellement un gage de stabilité. Cela s’explique par le fait que leurs salaires sont variables.

• Revenu non-professionnel :

Pour les revenus locatifs, seulement 70 % sont décomptés à cause de la fluctuation des revenus. Ainsi, la banque tient compte de l’éventuel changement de location, des vacances des locataires, et des cas d’impayés.

Pour l’emprunt de 600.000 euros, les revenus des retraités seront pris en compte à 100% par la banque, car ils représentent un revenu constant.

Par contre, les allocations, les pensions alimentaires ne sont pas comptabilisées par l’établissement bancaire.

Pour un prêt de 600.000 euros, la banque observe également votre reste à vivre

Pour accorder un crédit, le salaire n’est pas l’unique base de référence de la banque. Elle prend en considération le reste à vivre. Il s’agit du montant qu’il vous reste après que vous ayez payé votre mensualité de crédit. Il s’agit des dépenses du quotidien comme l’habillement, la nourriture, les transports, les factures d’électricité, par exemple.

En raison du coût de vie très varié, les critères des banques en matière de reste à vivre dépendent de la résidence principale des emprunteurs et la composition de son foyer : célibataire, couple sans enfants ou avec enfants.

Ainsi, si le montant restant à vivre est insuffisant pour le besoin courant du foyer, le prêt immobilier ne sera pas accordé.

Le saut de charge : d’une importance non-négligeable pour la souscription à un crédit de 600.000 euros

Le saut de charge représente l’écart entre vos charges actuelles et les montants de vos futures mensualités une fois que votre emprunt sera engagé. Plus précisément, il s’agit de la différence entre le montant de vos loyers actuels et le montant que vous allez verser chaque mois en remboursement de votre crédit immobilier. Le montant du saut de charge ne doit pas être très élevé, car il pourrait inquiéter l’organisme de crédit.  Il faut, en effet, adapter votre budget au changement.

Un critère déterminant de la capacité d’emprunt : le taux d’endettement

Le taux d’endettement est la différence entre vos mensualités et vos revenus nets. Il s’agit donc du montant maximal que vous pourrez rembourser chaque mois à l’établissement bancaire. Ainsi, grâce à ce critère, la banque peut voir et estimer quel est le montant remboursable mensuellement.

La formule de calcul du taux d’emprunt est la suivante : Taux d’endettement = Charges + mensualité de crédits / Revenus nets du foyer X 100

Afin de s’assurer que vous ne cumulez pas trop de dettes par rapport à vos moyens, la banque prend également en compte les crédits en cours, les loyers, les autres prêts bancaires, les taxes et impôts ainsi que les éventuelles pensions alimentaires.

Dans le cas où vous souhaitez faire un prêt de 600.000 euros alors que ce critère ne vous le permet pas, pensez à augmenter votre apport personnel ou à solder vos crédits en cours. Car la banque veut s’assurer d’une seule chose au moment du traitement de votre dossier : que vous avez la capacité de remboursement de l’emprunt immobilier.

Quelle capacité d’emprunt pour un taux d’endettement maximal ?

En janvier 2021, le Haut Conseil de stabilité financière a recommandé que le taux d’endettement maximal passe de 33 % à 35 %, ce qui correspond à 1/3 des revenus mensuels de l’emprunteur. Ainsi, pour un taux d’endettement supérieur à 35 %, la banque peut refuser la demande du crédit immobilier, car il présente un risque trop important de défaut de remboursement. Ce taux d’endettement permet à la banque de définir votre capacité d’emprunt en fonction de la durée de votre prêt immobilier.

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit de 600.000 euros sur 10 ans, par exemple, le salaire minimum requis s’élève à 15.000 euros. Si le salaire minimum diminue, la capacité d’emprunt maximale, qui est de 600.000 euros ici, devrait diminuer également. En outre, pour savoir si vous pouvez emprunter 600.000 euros et de quel salaire vous devez disposer, il est essentiel de faire une simulation de prêt immobilier. Cela vous aidera à obtenir une estimation de la mensualité à rembourser et du salaire minimum requis.

Peut-on emprunter 600.000 euros sans apport ?

L’apport personnel correspond à toute somme d’argent que vous auriez ou pourrez débloquer, que ce soit une épargne, une aide familiale ou un gain exceptionnel. Ce montant doit représenter 10 % du prêt immobilier. Ainsi, pour emprunter 600.000 euros, il vous faut un apport personnel de 60.000 euros. Mais il est également à signaler que plus votre apport est élevé, meilleurs sera le taux que vous obtiendrez.

Tableau de la capacité d’emprunt selon le salaire de l’emprunteur

Le tableau suivant vous aidera à savoir quelle est votre capacité d’emprunt avec le salaire requis pour pouvoir emprunter 600.000 euros.