Quel salaire pour emprunter 400 000 € ?

Pour financer votre projet immobilier, vous avez la possibilité de souscrire un crédit auprès de votre banque. Si un prêt de 400.000 € vous est nécessaire pour finaliser votre achat, l’établissement bancaire procède d’abord à l’étude de votre dossier afin de déterminer s’il peut vous octroyer cette somme. L’examen de votre situation lui permet de se protéger contre une éventuelle défaillance de remboursement et de déterminer votre capacité d’emprunt. 

Quels sont les éléments pris en compte par la banque pour emprunter 400.000 € ?

Un établissement bancaire utilise de nombreux critères pour son analyse avant de vous prêter.

Les revenus en question pour emprunter 400.000 euros 

Pour déterminer le prêt à accorder, la banque procède à l’évaluation de l’ensemble de vos revenus. Ces derniers seront pris en compte en fonction de leur nature et de leur régularité. Ainsi, ceux qui perçoivent des revenus réguliers, comme les fonctionnaires et les salariés en CDI, seront traités de façon différente par rapport aux entrepreneurs, travailleurs indépendants et salariés en CDD. Pour ces derniers, les revenus des 3 dernières années ou les derniers bilans comptables seront pris en considération. 

En ce qui concerne les primes régulières, la banque prend également en compte les 3 dernières années. 

Les revenus locatifs sont intégrés à hauteur de 70%. La banque ne comptabilise pas les 30% restants qui constituent une marge de sécurité et sont censés couvrir les éventuels impayés ou vacances locatives. 

Les pensions alimentaires ou aides versées par la CAF (Caisse d’Allocations Familiales) sont exclues des revenus retenus pour le calcul de l’emprunt. 

Le reste à vivre, un point important retenu par la banque

Le reste à vivre n’est autre que la somme restante pour assurer vos courses quotidiennes après avoir déduit toutes vos dépenses mensuelles. Il correspond à la différence entre vos revenus et vos charges fixes comprenant le loyer, les factures d’eau et d’électricité, les obligations fiscales et les mensualités en cours. La banque doit donc prévoir pour vous un reste à vivre confortable afin de ne pas nuire à votre situation financière. 

Le saut de charge, un autre élément pris en compte pour l’octroi de votre prêt

Il s’agit de la différence entre votre loyer mensuel et la future mensualité à verser dans le cadre de l’emprunt. En présence d’un saut de charge important, la banque pourra refuser votre dossier, étant donné que vous devrez puiser davantage dans vos revenus pour assurer le remboursement du crédit immobilier. Par contre, avec un saut de charge faible ou nul, elle vous accordera plus volontiers votre prêt immobilier de 400.000 €.

Le taux d’endettement et la capacité d’emprunt

Pour bénéficier d’un emprunt de 400.000 €, d’autres facteurs sont également déterminants, à savoir le taux d’endettement et la capacité d’emprunt. Ceux-ci permettent de connaître le montant maximal que la banque peut vous octroyer. 

Il est aussi indispensable de définir la durée du crédit immobilier et le taux d’emprunt. En effet, il peut être impossible d’emprunter une somme sur 15 ans, alors que pour le même montant il peut être accordé sur 20 ans. Plus l’emprunt s’étale sur une longue durée, plus la mensualité baisse, tandis que les intérêts augmentent. Et inversement, si la durée est plus courte, la mensualité augmente et les taux diminuent.

La capacité d’emprunt est liée au taux d’endettement

Le taux d’endettement est fixé à 33%. Cela implique la possibilité d’appliquer une mensualité égale au tiers de vos revenus. La banque doit alors vérifier que le taux d’endettement de crédit respecte la limite autorisée après votre souscription de l’emprunt. Elle calcule ce taux comme suit : (Mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) X 100 = taux d’endettement de votre crédit

À part cela, la banque doit vérifier que votre taux d’endettement respecte toujours les limites autorisées après la souscription de l’emprunt, tout en tenant compte de vos charges fixes. Le calcul du taux d’endettement se fait comme suit : (Charges + mensualité de crédit / Revenus nets du foyer) X 100 = taux d’endettement de votre foyer

On en déduit que votre faculté d’emprunter dépend de l’importance de vos revenus et de la faiblesse de vos dépenses. Plus vos revenus augmentent, plus vous pouvez emprunter. Plus vos charges sont faibles, plus votre capacité d’emprunt augmente.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 400.000 euros

Ce tableau représente le salaire minimum nécessaire pour un ménage souhaitant emprunter 400.000 € sur 10, 15, 20 ou 25 ans.

Simulation à titre indicatif réalisée le 01/12/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d'emprunt en fonction de votre salaire

Le présent tableau montre combien vous pouvez emprunter en fonction de votre salaire. Il comporte les sommes maximales possibles pour les différents niveaux de salaires. 

 (Taux immobiliers relevés au 01/12/2020)