Quel salaire pour emprunter 200 000 € ?

Vous souhaitez réaliser votre rêve en devenant propriétaire de votre logement, que cela soit une maison ou un appartement ? Pour cela vous devez avoir recours à un emprunt de 200.000 € pour le financement de votre projet ? Votre banque peut vous accorder ce prêt immobilier après l'examen de votre situation. Elle prendra en compte votre apport personnel, vos revenus et également votre comportement bancaire. Toutes ces données sont nécessaires pour assurer votre capacité à rembourser un crédit immobilier.

Grâce à cette étude menée par la banque on pourra estimer le juste endettement qui permettra de mener votre projet à terme ; ainsi que la protection possible de l'établissement bancaire en cas de difficulté de remboursement.

Quels sont les éléments pris en compte par la banque pour un emprunt de 200.000 € ?

Le premier élément étudié, par ailleurs indispensable pour l’étude de votre dossier, est votre salaire. De plus, la banque doit considérer d’autres éléments, non moins pertinents, afin de déterminer les conditions d’octroi du crédit. Elle s'assure que vos revenus sont réguliers, que votre taux d’endettement actuel est acceptable ; et se renseigne afin de savoir si un prêt à long ou à court terme vous est nécessaire…

L’étude de vos revenus

Pour bénéficier de l’emprunt, vos revenus, au sens large du terme, font l’objet d'une étude. Mis à part votre salaire mensuel, vos sources de revenus peuvent être multiples. Selon votre activité professionnelle, la banque étudie vos revenus différemment :

• Si vous êtes fonctionnaire ou occupez un poste en CDI et avez passé la période d’essai, la banque prend en compte à 100% vos revenus mensuels.

• Si vous êtes entrepreneur, commerçant, travailleur indépendant ou en CDD, vos 3 dernières années de revenus ou vos derniers bilans comptables serviront de base pour l’examen de votre dossier, étant donné que vos gains sont variables. 

Pour vos primes régulières, vos dernières années de primes seront pareillement prises en compte. 

Comme il est évoqué précédemment, la banque peut comptabiliser tous vos revenus, de quelque nature que ce soit.  C’est le cas, par exemple, des revenus locatifs dont on tiendra compte à 70% pour profiter de l’emprunt. Les 30% restant assureront ainsi une marge de sécurité face aux éventuels impayés et vacances locatives. 

Cependant, lorsqu’il s’agit de pensions alimentaires ou allocations qui ne sont pas des revenus au sens propre du terme, la banque ne les prend pas en compte. 

Le saut de charge, un élément à retenir pour accorder un emprunt de 200.000 €

Il s’agit de l’écart entre le loyer que vous payez chaque mois et la mensualité à rembourser à la banque dans le cadre de l’emprunt immobilier. Cet élément est très déterminant puisqu’en présence d’une grande différence, le risque serait plus important et la banque pourrait vous refuser le prêt. 

Le reste à vivre lors d’un emprunt de 200.000 €

À partir de l’étude des revenus et des charges d’un ménage, la banque va évaluer le reste à vivre pour le foyer, c’est-à-dire la somme qui lui reste une fois toutes ses dépenses mensuelles déduites. La banque veille alors à ce que le reste à vivre du foyer soit confortable malgré la future mensualité du crédit immobilier.

Le taux d’endettement, élément non négligeable pour l’emprunt

Parmi les éléments à prendre en considération pour un emprunt, le taux d’endettement est aussi crucial. Celui-ci permet d’évaluer la capacité d’emprunt d'un ménage et le montant possible du prêt à lui accorder. En outre, la durée de l’engagement constitue un élément essentiel pour un crédit immobilier. En effet, emprunter 200.000 € sur 10 ans ne procure pas à la banque le même avantage qu’emprunter la même somme sur seulement 5 ans.

La capacité d’emprunt

Afin de déterminer combien vous pouvez emprunter, l’étude de la banque se fait sur vos charges mensuelles. Le taux d’endettement maximal d'un foyer est fixé à 33%, ce qui permet de protéger les emprunteurs d’une surcharge susceptible de nuire à leur situation financière. 

L’évaluation de la mensualité à rembourser s’effectue en appliquant le taux d’endettement à vos revenus, ainsi votre capacité d’emprunt maximale est connue. La formule qui permet de connaître la mensualité maximale pouvant être accordée pour le remboursement d'un prêt est : Revenus X 33% = mensualité maximale

La capacité d’emprunt s’obtient en multipliant la mensualité par la durée prévue de l’emprunt : Mensualité maximale X nombre de mois = capacité d’emprunt totale

Pour calculer le taux d’endettement, il faut prendre en compte les charges récurrentes, telles que le loyer, les factures d’eau, d’électricité… Pour obtenir le taux d’endettement, la banque utilise la formule suivante : (Charges + mensualité de crédit/revenus net du foyer) x 100= taux d’endettement

Ainsi, la capacité d’emprunt augmente avec vos revenus tout en respectant le taux d’endettement maximal. 

Salaire mensuel minimum permettant d'emprunter 200 000 € selon la durée du prêt immobilier

Tableau permettant de connaître le salaire minimum d’un ménage nécessaire à l’emprunt de 200 000 € (prenant en compte les taux immobiliers de novembre 2020).

Simulation à titre indicatif réalisée le 30/11/2020 (taux immobiliers hors assurance)

Tableau de la capacité d’emprunt selon le salaire et la durée du prêt immobilier

Ce tableau représente la capacité d’emprunt selon les différents niveaux de salaire. Celle-ci évolue en fonction des revenus, mais aussi de la durée du crédit immobilier et du taux immobilier.

Ici, on a utilisé les durées les plus plébiscitées dans le cadre d’un emprunt immobilier.