Quel salaire pour emprunter 1 000 000 € ?

Pour toute demande de prêt immobilier, la banque étudie le dossier de l’emprunteur. Si vous souhaitez emprunter 1.000.000 d’euros, la banque va analyser votre niveau de revenus, votre comportement bancaire et votre apport personnel. Afin de déterminer votre capacité d’emprunt, la banque doit définir votre taux d’endettement qui varie en fonction de vos revenus et de vos charges.

Quels facteurs sont pris en compte pour emprunter 1.000.000 d’euros ?

Comment faire pour obtenir un crédit immobilier d’un million d’euros ? Pour savoir si vous avez une capacité d’emprunt qui vous permet de rembourser ce montant par mensualités de prêt immobilier, plusieurs critères sont analysés. Diverses informations seront prises en compte par la banque pour qu’elle puisse valider ou non votre demande de prêt immobilier. Votre situation professionnelle, votre capacité d’emprunt et le taux immobilier du moment figurent parmi les éléments étudiés par la banque.

Vos revenus sont-ils suffisants pour emprunter 1.000.000 d’euros ?

La banque doit évaluer le montant du crédit qu’elle peut vous octroyer. Pour ce faire, la banque va étudier vos revenus. La prise en compte de vos revenus se fera en fonction de leur régularité et de leur nature.

• Si vous occupez un poste en CDI (hors période d’essai) ou si vous êtes fonctionnaire, la banque considère vos revenus comme étant réguliers et pérennes. Ainsi, la banque prend en compte votre salaire à 100 %.

• Si vous êtes commerçant, indépendant, chef d’entreprise, en intérim ou en CDD, vos revenus sont considérés par la banque comme variables d’un mois à l’autre. Ainsi, l’organisme de crédit fait la moyenne des revenus que vous avez réalisés pendant vos 3 dernières années d’activité.

• Si vous percevez régulièrement des primes, la banque les comptabilise également selon vos 3 dernières années d’activité.

Votre banquier prend aussi en compte vos autres sources de revenus. La comptabilisation de ces revenus par la banque varie en fonction de leur nature :

• Les revenus locatifs que vous percevez sont pris en compte dans l’ensemble de vos revenus. Cependant, l’établissement bancaire ne comptabilise que 70% de vos revenus locatifs. Les 30% restants correspondent à une marge de sécurité pour les impayés et les vacances locatives.

• Les pensions alimentaires et les allocations, quant à elles, ne sont pas prises en compte par la banque.

Votre saut de charge est étudié

Il s’agit de la différence entre votre loyer actuel et les futures mensualités de votre prêt immobilier. Si le saut de charge est moindre ou nul, la banque est rassurée. Avec un tel indicateur, le banquier estime que vous avez la capacité de rembourser votre crédit immobilier puisque vous payez quasiment déjà le même montant. Par contre, si le saut de charge est important, la banque prend des risques en vous octroyant votre crédit immobilier. Elle peut ainsi se montrer prudente et bien étudier votre profil ainsi que votre projet d’achat immobilier.

Pour emprunter 1.000.000 d’euros, votre reste à vivre doit être suffisant

Le reste à vivre est la somme qu’il vous reste une fois vos charges incompressibles payées. C’est la différence entre vos revenus et vos dépenses mensuels. La future mensualité du prêt que vous souhaitez contracter pour financer votre projet immobilier est aussi prise en compte dans le calcul.

En plus de votre reste à vivre, vos revenus et votre saut de charges, d’autres éléments seront également étudiés par la banque pour déterminer si vous pouvez emprunter 1.000.000 d’euros. Il s’agit, notamment, de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt. La durée de votre prêt fait aussi partie des critères analysés par la banque. Bien sûr, emprunter 1.000.000 d’euros sur une durée de 20 ans ne nécessite pas les mêmes mensualités de crédit qu’emprunter le même montant sur une durée de 15 ans.

Pourquoi calculer votre taux d’endettement ? Pour définir votre capacité d’emprunt

La banque doit définir votre mensualité maximale afin de déterminer votre taux d’endettement et en déduire votre capacité d’emprunt. La mensualité maximale est le montant à rembourser que vous pouvez supporter mensuellement. Cette approche de la banque vise aussi à faire respecter les 33% de seuil d’endettement maximum imposés par le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). La charge mensuelle de l’emprunteur risque d’être trop élevée par rapport à son niveau de revenus si cette limite est dépassée.

La banque multiplie vos revenus par le taux d’endettement maximal de 33% pour déterminer la mensualité maximale pour votre emprunt.

Voici la formule utilisée par la banque : Revenus X 33% = mensualité maximale

À partir de votre mensualité maximale, vous avez la possibilité d’évaluer votre capacité d’emprunt.

Vous pouvez utiliser la formule suivante pour avoir une idée (résultat approchant) de votre capacité d’emprunt (ne tenant pas compte du taux d’intérêt du prêt immobilier, par exemple) : Mensualité maximale X Nombre de mois = Capacité d’emprunt totale

Comment effectuer le calcul de votre taux d’endettement ?

Pour calculer votre taux d’endettement, la banque retient vos charges mensuelles par rapport à vos revenus nets. Les charges prises en compte par la banque sont les mensualités de votre crédit immobilier et vos charges fixes.

Charges + Mensualité du crédit / Revenus nets) X 100 = Taux d’endettement

Plus vos revenus sont élevés et plus votre capacité d’emprunt sera importante. Cependant, ne pas dépasser le seuil d’endettement de 33% est primordial.

Tableau du salaire mensuel minimum pour emprunter 1.000.000 d’euros

Le tableau suivant répertorie le salaire minimum requis pour un ménage qui souhaite emprunter 1.000.000 d’euros sur une durée de 10 ans, 15 ans, 20 ans et 25 ans.

Simulation de prêt immobilier réalisée le 08/12/2020 (à titre indicatif et avec des taux immobiliers hors assurance).

Tableau de la capacité d’emprunt selon le salaire

Le tableau suivant indique votre capacité d’emprunt en fonction des niveaux de salaire. La capacité d’emprunt dépend non seulement du salaire, mais aussi du taux du crédit immobilier et de la durée du prêt.