Vous avez le projet de faire un investissement locatif, mais vous n'avez pas d'apport personnel. Grâce à cet investissement locatif sans apport vous pourriez prétendre à des revenus complémentaires.
Lors de votre demande de crédit immobilier sans apport les banques examinent scrupuleusement votre situation, mais surtout vos revenus, leur régularité et vos comptes bancaires.
Est-ce qu'en montant un projet sérieux et en prouvant la stabilité de vos ressources dans le temps, vous auriez toutes les chances pour obtenir le prêt dont vous avez besoin ? Vous seriez amené à emprunter sans apport plus que le prix du bien. Est-ce possible ?
Réponse à vos interrogations en 3 questions :
Qu'est-ce qu'un investissement locatif sans apport personnel ?
Faire un investissement locatif sans apport, c'est concrétiser le projet d'un achat d'appartement, parking, commerce, bureau, dans le but de le louer pour générer des bénéfices. Et ce, sans apport personnel pour le financer.
L'opération sera entièrement payée grâce aux prêts, que ce soit le montant du bien, mais également les frais annexes d'acquisition. Il s'agit alors de pouvoir obtenir un prêt qui couvrira l'ensemble du montant de l'investissement locatif et de tous les frais qui sont liés sans apport des emprunteurs.
Quels avantages tire-t-on d'un investissement locatif sans apport ?
Si l'on réalise un investissement locatif sans apport, les loyers que l'on perçoit vont permettre de payer toute ou partie du crédit.
Les risques d'impayés sont moins importants lorsque le bien est mis en location, un crédit immobilier pour un investissement locatif sans apport est donc plus facilement octroyé qu'un autre prêt immobilier.
Lorsque celui-ci sera entièrement remboursé ces mêmes loyers permettront d'avoir des revenus complémentaires.
Les emprunteurs vont se construire un patrimoine, sans argent pour constituer leur apport personnel.
Quels achats locatifs sont concernés par un prêt sans apport ?
La liste des biens qu'il est possible d'acquérir dans le but de réaliser un investissement locatif sans apport est longue.
Votre projet peut concerner un logement, maison, appartement, studio, qu'il soit meublé ou non, mais également, un bureau, commerce, parking.
Bien construire son projet d'investissement locatif sans apport
Pour emprunter, pour investir dans l'immobilier locatif, il est souvent demandé de présenter un apport personnel de 10 %. Cette somme devant servir à régler les frais annexes comme, par exemple, les frais d'agence, les frais de notaire, la garantie du crédit, les frais d'hypothèque. Car ces frais ne seraient pas récupérables par la banque si vous n'étiez plus capable de rembourser votre prêt.
Si vous n'avez pas à disposition cet argent, il faudra alors bien construire votre projet pour investir dans l'immobilier locatif sans apport, afin de pouvoir emprunter la totalité de la valeur du bien ainsi que des frais annexes.
Un apport personnel rassure votre banque, cela lui prouve que vous êtes capable d'épargner. Si vous désirez emprunter sans apport il faudra le rassurer d'une autre façon pour mettre toutes les chances de votre côté.
Préférer envisager votre projet dans une période où votre situation professionnelle est stable avec des revenus réguliers.
Préparez un dossier solide, démontrant à votre banque que votre projet est viable. En réalisant un investissement locatif vous allez percevoir des loyers. Vos prévisions devront donc présenter une estimation de ces loyers, afin de démontrer que votre dossier est intéressant.
Pour cela, préférez vous mettre en quette d'un investissement comme, par exemple, un bien immobilier dans un quartier où la location sera plus facile, un appartement proche de commerces et transports, ou un parking en centre-ville.
Choisir son investissement locatif sans apport personnel
Vous avez parcouru les offres et allez réaliser un investissement sans apport personnel, il est donc préférable de faire le choix d'un bien qui vous permettra de prouver à la banque qu'il va vous rapporter rapidement et durablement.
Mais il vous faudra, malgré tout, attacher de l'importance à la qualité du bien et à sa localisation.
Préférez devenir propriétaire dans une ville ou un quartier recherché et bien desservi. Réalisez votre projet, pour concrétiser votre investissement, dans une ville moyenne porteuse comme Lyon, Nantes, Bordeaux, Toulouse ou Montpellier par exemple.
Choisissez un bien immobilier d'une petite surface, votre projet sera plus viable. Vous pouvez, par exemple, réaliser votre investissement dans un logement pour étudiant ou un EPHAD.
Evitez, pour un premier investissement locatif sans apport d'acquérir un bien immobilier avec travaux. Vous aurez la possibilité de le mettre en location dès son acquisition.
Obtenir un crédit immobilier pour son investissement locatif sans apport
Vous avez décidé de vous lancer, vous souhaitez acheter votre premier bien immobilier, mais vous voulez vous lancer sans apport. Il va donc falloir monter un projet d'investissement locatif sérieux afin de convaincre une banque de la faisabilité de l'opération sans argent de côté.
Pour que vous puissiez obtenir un prêt bancaire sans apport, un organisme de crédit examinera en premier lieu vos revenus. Il est important de montrer qu'ils sont réguliers et stables depuis plusieurs années et qu'ils le resteront pendant toute la durée du crédit. Les personnes en CDI ont donc plus de chance d'obtenir un prêt immobilier.
La banque va également calculer votre reste à vivre, ce qui vous restera une fois réglé vos loyers ou remboursements pour votre logement personnel, mais également le remboursement de votre crédit pour votre projet d'investissement locatif. Autant dire qu'il est préférable de présenter un dossier ne présentant pas de dettes, de crédit à la consommation, de découvert bancaire, d'impayés. Il vous faudra donc prouver que vous avez une bonne gestion de votre budget, encore plus rigoureuse sans apport.
La banque va s'assurer que votre taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 %, ne dépassera pas ce taux avec votre nouvel emprunt sans apport.
Enfin les banques prennent en compte les revenus locatifs que vous allez percevoir, votre taux d'endettement va être allégé. Mais elle ne comptabilisera que 70 % de vos futurs loyers, les 30 % restant servant de sécurité.
Emprunter sans apport est donc réalisable, mais avec un dossier bien préparé.
La rentabilité d'un investissement locatif sans apport
L'investissement dans l'immobilier locatif sans apport est rentable. Tout d'abord parce que vous devenez propriétaire d'un bien immobilier et que vous conservez votre argent, sur un compte de rapport par exemple.
Vous empruntez de l'argent à une banque, vous devenez propriétaire d'un bien immobilier tout en le remboursant grâce à cet argent.
L'argent que vous gagnez va vous servir à rembourser votre crédit immobilier, à vous construire un patrimoine et, éventuellement, à réaliser un autre projet d'investissement locatif.
Lors de la revente de votre bien acquit avec un crédit immobilier vous réaliserez une plus-value.
Votre achat immobilier sans apport personnel va vous permettre de gagner votre argent grâce à celui de la banque, de vos locataires et du futur acheteur.
Comparaison d'un investissement locatif avec un prêt immobilier sans apport ou avec apport
Vous avez fait le choix du projet pour lequel vous souhaitez faire un investissement locatif parmi les offres immobilières, mais vous désirez d'abord calculer si cet investissement aura une meilleure rentabilité avec apport personnel ou sans apport.
Voici un exemple :
Vous avez opté pour l'achat d'un studio étudiant à Nantes au prix de 100.000 €. Pour cet investissement vous avez obtenu un prêt immobilier sur 20 ans. 10 ans plus tard vous avez besoin de mettre en vente ce logement ; il vous faut rembourser la somme de 60.000 € pour le crédit immobilier contracté puisqu'il vous restait 10 ans de crédit.
Pour rendre le calcul plus simple on considère que vous ne faites pas de plus-value. Vous vendez votre studio étudiant pour la somme de 100.000 €, sur lesquels vous remboursez les 60.000 € dus pour le crédit immobilier. Vous avez acquis un capital de 40.000 €.
Investissement locatif sans apport lors d'un prêt immobilier
Dans le cas où vous avez fait un investissement locatif sans apport, vous payez pendant 10 ans la somme de 125 € par mois. Le montant de 125 € comprend le crédit immobilier, les frais de gestion, les garanties, l'entretien ainsi que les travaux du bien.
Vous payez la somme de 15.000 € sur 10 ans, votre capital acquis étant de 40.000 €. Ce qui correspond à un taux de rentabilité de 16,66 %.
Si le studio est loué à 70 % du temps, pourcentage que retiendra la banque pour l'obtention d'un prêt immobilier qu'il soit avec ou sans apport, sur la période de 10 ans pour un loyer de 300 € mensuel, la rentabilité totale sera de 33,46 % par an (calcul hors impôts).
Investissement locatif avec apport lors d'un prêt immobilier
Si au contraire vous avez fait le projet d'un investissement locatif avec un apport personnel de 5.000 €. Lorsque vous le revendrez 10 ans plus tard, votre capital s'élèvera également à 40.000 €.
Mais au remboursement de 125 € par mois de votre prêt immobilier il faudra ajouter votre apport personnel de 5.000 €. Vous avez donc déboursé 125 x 12 x 10 + 5.000 = 20.000 €. 5.000 € de plus que pour un prêt sans apport.
Ce qui correspond à un taux de rentabilité de 12,50 % par an.
De même, si le logement est loué à 70 % du temps, pour un loyer de 300 € pendant 10 ans, la rentabilité totale sera alors de 30,13 % par an (calcul hors impôts).
Rentabilité de l'investissement locatif sans apport par rapport à celui avec apport
La rentabilité de votre investissement locatif avec apport n'est donc que de 30,13 % alors qu'il s'élève à 36,46 % pour le même investissement immobilier sans apport.