Que ce soit pour acheter son appartement pour sa résidence principale, ou pour un investissement immobilier locatif nous devons, pratiquement tous, faire appel aux banques afin d'obtenir un crédit.
Les organismes de crédit vont étudier notre dossier pour éviter un taux d'endettement trop important. Ainsi les banques n'accorderont un crédit qu'après un examen minutieux de notre situation.
Obtenir un crédit pour l'achat d'un investissement immobilier
Pour l'analyse de votre dossier de demande de prêt immobilier, votre banque va examiner plusieurs critères, dont trois principaux : la capacité d'emprunt, le taux d'endettement et la durée du crédit.
La capacité d'emprunt
Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus. Elle évolue en fonction des revenus, mais aussi de la durée du crédit et du taux immobilier.
Les banques devront connaître le type de vos revenus. Vos ressources sont-elles régulières et stables pour obtenir une réponse favorable ? Un crédit sera plus facilement accordé à un fonctionnaire ou un emprunteur en CDI.
Le total de la charge mensuelle, ce type de charge étant une charge fixe, les banques vont déduire de vos revenus mensuels vos dépenses contraintes. L'organisme de crédit pourra vous refuser le crédit immobilier si les charges sont trop importantes par rapport à vos revenus.
Un point est pris très au sérieux par les banques, il s'agit du reste à vivre. L'établissement bancaire va retrancher la mensualité estimée du crédit aux revenus mensuels pour déterminer ce reste à vivre et, donc, la capacité d'emprunt d'une personne selon la somme restante.
Une autre méthode sera utilisée pour calculer votre capacité d'emprunt si vous souhaitez obtenir un emprunt pour un investissement locatif. Si vous avez déjà un loyer ou un remboursement de crédit pour votre habitations personnelle, il faudra en tenir compte dans le calcul de vos charges. Les loyers, que vous allez percevoir, couvriront tout ou partie des mensualités de votre crédit. 70 % de ce revenu locatif seront comptabilisés dans vos ressources par les banques. Les 30 % restant sont considérés couvrir les impayés de loyers.
Le taux d'endettement
Le taux d'endettement est régulé par un décret, il ne doit pas dépasser 35 %. Le pourcentage du taux d'endettement sera retenu par les banques pour évaluer le montant du crédit immobilier.
La durée du crédit immobilier
La durée du prêt immobilier est estimée par les banques pour l'obtention d'un crédit immobilier personnel ou locatif, compte tenu de la capacité d'emprunt et du taux d'endettement de l'emprunteur.
Le saut de charge
Le saut de charge est un autre critère pris en compte pour accorder un prêt immobilier. Il s'agit de la différence entre les loyers pour le logement actuel et les futures mensualités du crédit immobilier. Si votre saut de charge devait être important les banques pourraient vous refuser le crédit.
L'apport personnel
Le montant que l'emprunteur peut investir pour son projet immobilier est nommé apport personnel. Il va permettre de régler les frais de notaire, et tous les autres frais comme ceux de garantie, d'hypothèque, de caution.
Votre apport va démontrer aux banques votre capacité à vous constituer une épargne et à vous investir, selon son montant il pourra éventuellement permettre de relever un peu votre taux d'endettement.
Peut-on emprunter sans apport personnel ?
Généralement, pour obtenir un financement auprès des banques, un apport de 10 % du montant du crédit est demandé.
Bien qu'il permette d'améliorer votre capacité d'emprunt, il n'y a pas de loi qui impose un apport personnel afin de contracter un prêt immobilier. Il faudra alors bien préparer votre dossier.
Avez-vous la capacité de contracter un prêt immobilier ?
Pour emprunter pour un achat immobilier, il est nécessaire de commencer par calculer son taux d'endettement. Ce taux ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l'emprunteur, assurance de prêt comprise. Il s'agit de l'endettement maximum qui sera accepté par les banques.
Puis définissez le montant maximum que vous avez la possibilité de rembourser mensuellement pour votre crédit, vous pourrez ainsi avoir une idée de la somme que vous pouvez emprunter. Votre mensualité dépend de la durée de votre prêt ; plus votre crédit est long, plus les mensualités sont réduites.
Définissez votre apport personnel, car plus cette somme sera élevée, plus vous abaisserez le montant de vos mensualités ou réduirez votre emprunt.
Emprunter pour un achat immobilier locatif
L'investissement locatif, que ce soit pour un parking, un local commercial ou un appartement, est un investissement qui apporte un revenu régulier et constant, vous pourrez vous composer un patrimoine grâce au bien acquit.
Les risques lors d'un investissement locatif sont souvent modérés, de plus vous aurez peut-être la possibilité de bénéficier de mesures fiscales, par exemple avec la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard qui vous permettront de prétendre à des économies d'impôts.
Depuis le 1er septembre 2014 et avant le 31 décembre 2024, la loi Pinel permet d'acquérir un logement neuf dans une zone éligible, que l'on peut mettre en location 6, 9 ou 12 ans. La loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôts représentant 12 à 21 % du montant du bien, dans la limite de 63 000 €
La loi Censi bouvard, ou loi Bouvard, offre une réduction d'impôts aux acquéreurs d'un appartement meublé dans une résidence de services pour un investissement locatif.
Emprunter sans apport pour un achat immobilier locatif
Comme pour un achat immobilier personnel votre taux d'endettement ne devra pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Par contre les banques octroient plus facilement un crédit pour un crédit locatif.
Le prêt pour investissement locatif est un prêt immobilier classique. Mais vous devrez faire face à deux mensualités, votre loyer si vous êtes en location ou votre remboursement de crédit pour votre résidence principale et celui du bien pour investissement locatif.
Pour le calcul de vos revenus une banque ne comptabilise que 70 % de vos futurs loyers, les 30 % restants serviront de marge de sécurité.
Quel prêt pour un investissement locatif ?
Un investissement locatif peut être payé avec l'aide d'un prêt in fine ou d'un prêt amortissable.
Dans le cas d'un prêt in fine, lors d'un investissement locatif, le capital sera remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt. Tout au long du prêt il n'y a donc que les intérêts d' emprunt qui sont remboursés.
Alors que pour le prêt amortissable, contrairement au prêt in fine, son capital est remboursé tout au long de la durée du prêt.
L'investissement locatif est-il rentable ?
L'investissement locatif va vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier en plus des revenus fonciers dont vous pourrez bénéficier lorsque votre prêt sera remboursé.
En général la rentabilité d'un bien se situe entre 2 et 7 %. Elle dépend de son prix d'achat et du montant des loyers.
Les professionnels de l'immobilier locatif estiment que l'investissement locatif est rentable.