Connaître le montant que l'on peut emprunter pour un crédit immobilier dépend de nombreux facteurs, dont son salaire, la durée du prêt, ses prêts en cours et son apport personnel. Faire une simulation de crédit peut être déterminant pour savoir si vous pouvez emprunter en fonction de votre situation personnelle.
Nous allons vous donner la méthode pour calculer le montant auquel vous pouvez prétendre et comment vous pouvez augmenter votre capacité d'emprunt.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Sa capacité d'emprunt est le montant maximal que l'on peut vous prêter en fonction de votre situation personnel, financière et de vos dépenses. L'organisme de crédit lors de son étude examine la capacité de l'emprunteur à gérer les échéances du prêt immobilier.
Avant de contracter un crédit, il est essentiel d'évaluer vos besoins de financement, et particulièrement votre capacité d'emprunt. Vous devrez déterminer la somme dont vous avez besoin pour vos dépenses courantes et, donc, quelle somme sera disponible pour régler votre prêt immobilier, mais également en combien de temps vous allez pouvoir rembourser.
Votre capacité d'emprunt est égale à votre capacité de prêt immobilier maximale. Ce montant est calculé en pourcentage sur la base de vos revenus, en tenant compte de votre situation personnelle et maritale, de votre âge, du nombre de personnes présentes au sein du ménage, de vos crédits en cours, de votre situation patrimoniale, de votre apport personnel. Votre taux d'endettement ne doit pas dépasser le tiers des revenus de votre famille, 35 % au maximum. Au-delà les banques considèrent qu'il existe un risque de défaut de remboursement trop important.
Comment calculer sa capacité de remboursement en fonction de son salaire ?
Le facteur le plus important considéré par les banques pour obtenir un emprunt est, bien évidemment, vos revenus.
Si vous êtes fonctionnaire ou en CDI, hors période d'essai, avec un salaire régulier 100 % de vos revenus nets seront pris en compte.
Les chefs d'entreprise, travailleurs indépendants, commerçants, intérimaires ou salariés en CDD, ayant des revenus différents d'un mois sur l'autre, il sera fait une moyenne des 3 dernières années d'activité.
Les primes sont également prises en compte sur la base d'une moyenne des 3 dernières années.
D'autres revenus peuvent être comptabilisés par votre banque, tels que 70 % de vos revenus locatifs, loyers, rentes, activité secondaire.
Les allocations sociales, les heures supplémentaires, les indemnités de vos déplacements, les primes exceptionnelles ou d’intéressement ne sont pas prises en compte, sauf si vous apportez la certitude que vous les percevrez pendant toute la durée de votre crédit.
Il est en général admis que les mensualités d'un crédit immobilier doivent être égales au maximum à 33 % de votre salaire.
Combien puis-je emprunter pour mon projet immobilier ?
Déterminer la somme globale que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier est possible à l'aide de nombreux simulateurs.
A titre indicatif vous trouverez, ci-dessous, un aperçu de la capacité d'emprunt selon la durée du crédit immobilier sur 10, 15 ou 20 ans, pour certains revenus, et les mensualités qu'il faudrait régler. L'emprunteur devra penser que ces sommes peuvent varier en fonction qu'il contracte son emprunt seul ou avec un co-emprunteur.
Pour un salaire compris entre 2 000 à 2 500 €, les mensualités seront de 660 à 825 €, et la capacité d'emprunt de : 75 902 à 94 877 € sur 10 ans, 109 873 à 137 341 € sur 15 ans, 140 088 à 175 110 € sur 20 ans.
Pour un salaire compris entre 3 000 à 3 500 €, les mensualités seront de 990 à 1155 €, et la capacité d'emprunt de : 113 852 à 132 828 € sur 10 ans, 164 809 à 192 277 € sur 15 ans, 210 131 à 245 153 € sur 20 ans.
Pour un salaire compris entre 4 000 à 4 500 €, les mensualités seront de 1 320 à 1 485 €, et la capacité d'emprunt de : 151 803 à 170 779 € sur 10 ans, 219 745 à 247 213 € sur 15 ans, 280 175 à 315 197 € sur 20 ans.
Pour un salaire compris entre 5 000 à 5 500 €, les mensualités seront de 1 650 à 1 815 €, et la capacité d'emprunt de : 189 754 à 208 729 € sur 10 ans, 274 681 à 302 149 € sur 15 ans, 350 219 à 385 241 € sur 20 ans.
Le coût de votre emprunt est égal à la différence entre le montant de l'emprunt et la somme de vos mensualités (plus les frais).
Comment calculer mon taux d'endettement ?
Nous l'avons vu votre taux d'endettement total ne doit pas dépasser 35 %, afin de mettre toutes les chances de votre côté et que votre banque accepte votre dossier. La banque va donc contrôler que votre taux d'endettement se conforme à la formule suivante :
(Mensualité du prêt immobilier / Revenus du ménage) X 100 = Taux d'endettement du crédit
De plus la mensualité de votre prêt immobilier, additionnée de vos autres éventuels crédits, ne devra pas dépasser le tiers de vos revenus. Votre banque vérifiera également que votre taux d'endettement, tout au long des échéances de votre crédit immobilier, reste toujours dans la limite autorisée. Elle fera le calcul de votre taux d'endettement à l'aide de la formule :
((Mensualité du prêt immobilier + Charges) / Revenus du foyer) X 100 = Taux d'endettement de votre foyer
Comment faire baisser mon taux d'endettement ?
Avant de faire les démarches auprès de votre banquier afin d'obtenir votre crédit immobilier nous vous conseillons de calculer votre taux d'endettement. Si celui-ci dépasse les 35 % il est préférable de le faire baisser pour mettre toutes les chances de votre côté.
Voici quelques conseils dans ce but :
Essayez de solder vos crédits à la consommation.
Faites étaler au maximum les dettes qui ne sont pas solvables immédiatement.
Réduisez au maximum vos charges.
Faites le point sur vos dépenses mensuelles afin de cibler celles qui sont indispensables et supprimer toutes vos dépenses superflues.
Négociez votre taux d'intérêt.
Négociez votre assurance emprunteur.
L'apport personnel, un critère très important
Il est assez difficile d'emprunter pour un crédit immobilier si l'on ne dispose pas d'un apport personnel. Votre apport personnel représente l'épargne que vous avez pu consacrer à votre projet et montre votre capacité à bien tenir vos comptes. Plus votre apport personnel sera important plus vous démontrerez à la banque que vous avez une capacité réelle à mettre de l'argent de côté donc à rembourser vos mensualités.
Cet apport sert au financement des frais annexes de dossier, de notaire, que votre banque ne pourrait pas récupérer si vous ne faisiez pas face à vos engagements.
Généralement les banques demandent que vous disposiez d'un minimum de 10 % du montant de votre emprunt comme apport personnel.
Combien puis-je emprunter pour un investissement locatif ?
Les organismes de crédit utilisent une méthode différente pour calculer votre capacité d'emprunt pour effectuer un investissement locatif. Vous payez déjà votre loyer ou le remboursement de prêt immobilier pour votre logement personnel, à cela il vous faudra rajouter des mensualités pour le prêt immobilier pour un investissement locatif.
Vous allez percevoir des loyers qui vont couvrir une partie ou la totalité des paiements mensuels. La banque prendra en compte ce revenu complémentaire lorsqu'elle étudiera votre dossier et prendra sa décision en ce qui concerne votre capacité d'emprunt. Mais la part qui sera comptabilisé sera limitée à 70 % de ces revenus locatifs. Le reste étant considéré pour couvrir les éventuels impayés de loyers.
Le prêt à taux zéro
Pour le financement du coût total de votre achat immobilier vous devez envisager la possibilité d'obtenir des fonds supplémentaires ?
Il y a quelques possibilités selon que votre achat soit pour votre résidence principale, secondaire ou un placement locatif.
Le prêt à taux zéro (PTZ) a été prolongé jusqu'à la fin 2023. Il s'agit d'un prêt immobilier sans intérêt. Il est accordé sous condition de ressources pour faciliter l'accès à la propriété de ménages modestes. Le PTZ sert à financer l'achat d'une partie d'une première résidence principale et doit être complété par un ou d'autres prêts. Il est gratuit. Le remboursement du prêt à taux zéro est différé d'une période de 5, 10 ou 15 ans et a une durée de 20, 22 ou 25 ans.
Combien puis-je emprunter pour un prêt immobilier sans apport ?
Il n'existe pas de règle interdisant de solliciter un prêt immobilier sans avoir un apport personnel. Il est donc tout à fait possible de déposer un dossier auprès d'un organisme bancaire.
La règle en vigueur étant qu'un emprunter ne dépasse pas 35 % de ses revenus en taux d'endettement ; c'est donc strictement la capacité d'emprunt qui limitera la somme pouvant être emprunter pour un crédit. On le nomme alors prêt immobilier à 110 %. Au montant du prix du bien est ajouté celui qui aurait dû être destiné au financement de l'apport personnel. Au total le prêt s'élèvera à 100% pour le prix du bien, plus 10 % pour les frais relatifs à l'emprunt (comme ceux de dossier, de notaire, caution).
Comment obtenir mon prêt sans apport personnel ?
Comme nous vous l'avons indiqué les banques peuvent vous accorder un crédit immobilier sans apport si votre dossier est très solide.
La condition incontournable pour solliciter un prêt sans cette contribution auprès de votre banque est, sans aucun doute, avoir des revenus mensuels assez importants, réguliers et stables, en tout cas bénéficier d'un reste à vivre confortable pour la famille.
Les emprunteurs fonctionnaires ou titulaires d'un CDI (hors période d'essai) dont l'ancienneté professionnelle est d'au moins 6 mois auront plus de chance d'obtenir leur crédit.
Montrer que sa situation financière est solide, disposer d'une assurance vie ou présenter une capacité d'épargne importante, avoir réalisé un investissement immobilier locatif, par exemples, rassurera la banque.
Evitez, dans les mois précédant votre demande, les dépenses fréquentes et/ou démesurées.
Comment augmenter vos chances pour obtenir un crédit immobilier sans apport personnel ?
Vous ne pouvez pas actuellement constituer un apport personnel mais vous ne voulez pas laisser passer une bonne affaire immobilière ? Il existe quelques solutions pour compléter votre financement :
Vous pouvez avoir recours au cautionnement bancaire, un organisme financier s'engage à rembourser le crédit à votre place si vous n'êtes plus en mesure de le faire.
Vérifiez si vous êtes éligible à des prêts et ou des aides complémentaires, pensez par exemple au prêt à taux zéro.
Préparez un dossier solide et réaliste pour votre projet immobilier, appuyé de preuves de la stabilité de votre profil personnel et bancaire.