Vous êtes locataire et vous désirez acquérir votre résidence principale, mais vous aimeriez savoir si cet achat immobilier sera rentable et en combien de temps ?
Mais la rentabilité ne sera pas la même que votre projet se situe dans une des grandes villes de France où que vous désiriez devenir propriétaire d'une maison dans une plus petite ville.
Est-il plus rentable d'acheter ou de louer un bien immobilier ?
Si vous continuer à louer votre appartement, ou votre maison, vous allez verser un loyer à votre propriétaire, ce qui ne vous rapportera rien. Vos loyers seront perdus, ce n'est pas vous qui pourrez capitaliser mais bien votre loueur qui a acheté le bien. Avec une somme un peu supérieure, parfois égale, le remboursement de votre prêt immobilier sera terminé en quelques années.
Pendant la durée du remboursement de votre crédit immobilier l'augmentation des prix de l'immobilier va continuer. Lorsque vous aurez terminé de régler les échéances de votre prêt, votre logement pourra avoir doublé de prix, vous êtes certain de faire une plus-value.
En combien de temps sa résidence principale est-elle rentabilisée ?
Lorsque vous achetez votre appartement ou votre maison, à son prix il faut rajouter de nombreux autres frais. Vous devrez comptabiliser les frais d'agence, les frais d'acquisition de notaire, les frais de dossier de banque, le coût de la garantie d'emprunt, le coût de l'assurance de prêt immobilier, le coût des intérêts de crédit, les frais de déménagement, les taxes relatives au logement, les charges de copropriété, les travaux votés par la copropriété depuis l'acquisition, la taxe foncière qu'il vous faudra payer tous les ans.
Ces frais fixes vous font déjà dépenser beaucoup, plus particulièrement les premières années de votre achat immobilier. Certains frais doivent être réglés à l'achat de sa résidence. De plus, ce sont durant les premières années du crédit que vous allez payer le plus d'intérêts. Par conséquent, plus vous rembourser sur une longue durée moins vous allez rembourser de capitale durant les premières années.
Emprunter sur une longue durée c'est donc repousser la rentabilité de l'achat par rapport à la location. Il vous faudra plus de temps pour rentabiliser l'achat donc, rester plus de temps dans le logement avant de le revendre, dans le cas contraire vous perdrez de l'argent en comparaison avec une location.
Meilleurtaux.com étudie chaque année la rentabilité d'un achat immobilier par rapport à la location sur 36 villes de France. Il en est ressorti qu'il fallait occuper son logement pendant 3 ans et 5 mois en 2020 pour que l'achat devienne rentable ; alors qu'il fallait 5 ans et 8 mois en 2021, soit 2 ans et 3 mois de plus que l'année précédente.
Dans quelles villes l'achat est-il rentable le plus rapidement ?
L'étude, menée par Meilleurtaux.com, a également démontré que la durée de détention devait être plus longue dans les grandes villes, pour que l'achat de sa résidence principale soit plus rentable que à la location.
Dans 6 grandes villes françaises : Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne-Billancourt, Bordeaux et Nantes l'accroissement est notable. A Paris il faut 20 ans en 2021, au lieu de 13 en 2020, pour rentabiliser son logement à l'achat par rapport à la location.
Lyon bat un record en affichant 10 années de plus en 2021 qu'en 2020.Il fallait donc 28 ans à Lyon pour atteindre la rentabilité de son achat immobilier ; phénomène que l'on doit à l'importante hausse des prix dans cette ville où se situe la plus grosse évolution du territoire français.
Afin de ne pas perdre de l'agent à la revente, les personnes possédant une résidence principale dans les villes de Strasbourg Rennes et Angers, doivent également conserver leur bien sur une plus longue durée en 2021 qu'en 2020, comme le montre l'étude Meilleurtaux.com.
Ceci s'explique par le fait, qu'avec les confinements dus à la crise sanitaire, les franciliens ont assailli les villes moyennes se situant à quelques heures de Paris. L'achat immobilier reste malgré tout une valeur sûre, si on exclue Paris et certaines villes de taille moyenne.
Dans les villes de Perpignan, Le Havre, Grenoble ou Saint-Etienne, par exemple, il reste rapidement rentable d'acheter un bien immobilier, car ils y sont rentabilisés en moins de 2 ans. Ou encore à Clermont Ferrand, Montpellier, Dijon ou Toulon, cette rentabilité se situant autour de 2 ans.
L'achat de sa résidence principale sur la moitié des villes de France ont une durée de détention inférieure à 3 ans. En France en moyenne, en 2020, il vous fallait 3 ans et 5 mois pour que votre achat immobilier soit plus avantageux que la location.
Pour aller plus loin, selon votre bien et la ville où il se situe, vous pouvez calculer combien de temps au minimum vous devrez conserver votre achat immobilier pour réaliser la meilleure plus-value en utilisant un simulateur.
L'évolution des prix de l'immobilier et des loyers
Comme nous l'avons expliqué plus haut, pour qu'un bien soit revendu au même prix qu'à son achat, il faut plusieurs années pour couvrir les frais d'acquisition, de dossier de banque, d'entretien, ainsi que le coût de la garantie d'emprunt, de l'assurance de prêt immobilier, des intérêts de crédit.
Si les prix de l'immobilier continuent à monter, vous revendrez votre maison ou votre appartement plus cher que vous ne l'avez payé. Vous allez obtenir une plus-value. Plus celle-ci, est importante plus vous pourrez diminuer le temps d'occupation de votre bien.
Dans les périodes où les prix de vente baissent, il y a un risque de moins-values sur le coût d'un achat par rapport à la location. Il faudra alors, garder son bien plus longtemps. Dans les villes où les prix sont à la baisse, il conviendra de faire votre calcul en pensant au risque de cette moins-value.
Dans les périodes où les prix flambent, comme il a été observé de 2003 à 2007 et de 2009 à 2011, principale dans la capitale, le temps pour rentabiliser un achat immobilier était moins important par rapport à la location. Les années d'envolée des prix sont rares ou peuvent être suivies de périodes de chute des prix ou krach (phase finale de la bulle immobilière).