Actualités

Les Français envisagent généralement l’investissement immobilier sous le prisme de la location d’un bien immobilier détenu en direct. Selon les situations, la location est du type courte durée (étudiant, saisonnier, meublé, etc.) ou longue durée. Aussi, certains profitent des dispositifs fiscaux existants pour défiscaliser ou optimiser la fiscalité de leur investissement : Pinel, Denormandie, etc.

En pratique, le panel des solutions d’investissement immobilier est bien plus large que la gestion en direct d’un bien locatif. Il existe de multiples moyens d’investir dans l’immobilier sans avoir à gérer les biens en direct, et les avantages sont nombreux. C’est ce qu’on appelle la « pierre-papier ». Dans cet article, 3 façons d’investir dans l’immobilier parfois mal connues des investisseurs français sont mises en lumière : l’immobilier coté en bourse, les parts de SCPI logées au sein d’une assurance-vie et le prêt à des promoteurs immobiliers. Ce comparatif de l’assurance-vie, de la bourse et des prêts permet de voir les avantages et inconvénients de ces différents solutions d’investissement.

Bourse : investir dans des sociétés foncières

Solution peu connue des Français qui n’aiment généralement pas investir en bourse, c’est pourtant une belle opportunité d’investir facilement en immobilier. Il existe une multitude de sociétés cotées en bourse spécialisées dans l’investissement immobilier. On parle de foncières, ou SIIC : société d’investissement immobilier cotée. Il s’agit de sociétés spécialisées dans la gestion complète d’un parc foncier : achat, gestion, location. Citons par exemple Unibail, Klepierre et Icade. Ces sociétés disposent d’un régime fiscal particulier. Les loyers qu’elles collectent sont reversés aux actionnaires sous forme de dividendes.

En pratique, on peut investir sur les SIIC dans un compte-titres ordinaire (CTO). L’ordre est facturé généralement seulement quelques euros chez les bons courtiers en bourse. Fiscalement, les dividendes seront taxés à la flat tax 30 % : c’est clair et la déclaration fiscale est facile. Malheureusement, il n’est pas permis de loger les SIIC au sein d’un PEA (plan d’épargne en actions), il n’est donc pas possible d’optimiser la fiscalité des gains. Sachez que les investisseurs souhaitant optimiser la fiscalité de leurs revenus d’investissement immobilier peuvent investir en SCPI via une assurance-vie (voir plus bas).

Quel rendement ? Le rendement du dividende varie fortement selon les SIIC, généralement autour de 6 %. Étant cotées en bourse, il est possible d’acheter et de revendre des SIIC très rapidement (un simple passage d’ordre en quelques clics), la liquidité est excellente. Un point négatif est la volatilité relativement importante des SIIC. En effet, comme toute société cotée en bourse, le cours de l’action est sensible aux humeurs des investisseurs. Certains y verront une opportunité pour acquérir des titres sous-cotés, d’autres y verront une source d’angoisse. Sachez qu’il est possible de ne pas investir en direct dans les SIIC, mais d’investir dans des fonds d’investissement spécialisés dans l’investissement en SIIC. De cette façon, l’investisseur s’affranchit du délicat travail d’analyse et de sélection des titres à mettre dans son portefeuille. Il existe notamment des fonds de gestion indiciels spécialisés sur les SIIC, et ces fonds constituent d’excellents supports d’investissement pour diversifier de façon optimale son portefeuille de SIIC.

Assurance-vie : investir sur des SCPI

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Concrètement, la SCPI gère un parc immobilier et distribue les loyers aux épargnants associés qui détiennent des parts de SCPI. Les épargnants Français ont le choix entre une centaine de SCPI spécialisées dans les commerces, bureaux ou le résidentiel. Ils peuvent emprunter pour investir sur une ou plusieurs SCPI et ils touchent des loyers tous les mois ou trimestres. De plus, ils peuvent aussi obtenir des plus-values (ou moins-values selon l’évolution du marché immobilier). Contrairement aux SIIC, les SCPI ne sont pas cotées en bourse. La liquidité des SCPI est donc beaucoup plus faible, mais toujours plus que de l’immobilier locatif traditionnel qui nécessite au moins 3 mois pour acheter et vendre. Aussi, les frais d’achat sont importants, de l’ordre de 5 à 10 % du montant investi (selon la SCPI), du même ordre que les frais de notaire d’un bien immobilier en direct.

En pratique, les parts de SCPI peuvent être logées au sein d’un contrat d’assurance-vie. En effet, sur les bons contrats d’assurance-vie, l’épargnant a le choix d’investir sur le fonds euro sécurisé, ou sur des unités de compte (fonds d’investissement, SCPI, etc.) L’avantage de l’assurance-vie est énorme puisque l’on peut profiter d’une fiscalité très réduite sur les gains. En effet, les gains perçus au sein de l’assurance-vie peuvent être pleinement ré-investis sans « frottement fiscal » car il n’y a pas de taxe tant qu’on ne sort pas de l’assurance-vie. De cette façon, l’investisseur optimise l’effet des intérêts composés, et donc la progression du capital. De plus, au moment de la sortie des capitaux de l’assurance-vie, l’investisseur bénéficiera d’un autre avantage : les gains ne seront pas imposables dans la limite de 4 600 euros par an (cet abattement est doublé dans le cas d’un couple) dès lors que le contrat a plus de 8 ans. Ainsi, les SCPI en assurance-vie sont bien moins taxées que l’immobilier traditionnel.

Toutes les assurances-vie ne permettent pas de loger des SCPI. Il est donc important de consulter les comparatifs d’assurances-vie afin de trouver un contrat permettant d’accéder à une large sélection de SCPI. Les meilleurs contrats donnent accès à une vingtaine de SCPI. Le rendement des SCPI est de l’ordre de 4 à 6 % en moyenne, il s’agit donc d’un rendement intéressant comparativement à celui des autres placements. Tout comme les SIIC, le grand avantage des SCPI est que l’investisseur n’a rien à gérer : c’est le gérant de la SCPI qui s’en charge. Ainsi, tous les inconvénients classiques de la location en direct n’existent pas (trouver un locataire, gérer l’entretien, s’assurer contre le défaut de paiement des loyers, payer les factures, la taxe foncière, etc.). Un autre avantage des SCPI est qu’il est possible de les acheter à crédit. Le levier du crédit est très intéressant pour accélérer la progression du patrimoine. En particulier dans le contexte actuel de taux bas. Le crédit est alors remboursé par les loyers perçus. Et pour finir, avec une même somme, au lieu d’investir sur un seul appartement on peut être copropriétaire d’un grand parc immobilier. Ainsi, s’il y a quelques locataires indélicats parmi les centaines de locataires de la SCPI, ce n’est pas bien grave.

Prêter à des promoteurs immobiliers : crowdfunding

Les institutions bancaires ne sont pas les seules à se positionner comme prêteurs pour des projets immobiliers. En effet, les investisseurs individuels peuvent également prêter leur argent à des promoteurs immobiliers. Ce type d’investissement est de plus en plus en vogue, notamment avec l’émergence des plateformes de financement participatif. On parle de crowdfunding : le financement par la foule.

De multiples acteurs ont récemment fait leur apparition dans le crowdfunding immobilier. Le principe est relativement simple : les investisseurs se réunissent et prêtent leur argent à des promoteurs ayant besoin de financer des projets immobiliers. Les rendements avoisinent les 10 % avant impôt ! Point positif : la fiscalité est la même que celle s’appliquant sur les revenus du patrimoine, c’est-à-dire le prélèvement forfaitaire libératoire de 30 % ou l’option au barème de l’impôt (intéressant seulement pour les personnes avec un faible taux marginal d’imposition). Cette fiscalité est donc plus avantageuse que celle des revenus fonciers. La durée des prêts aux promoteurs est de l’ordre de 12 à 24 mois. Ce type d’investissement oblige donc à constamment rester en quête de nouvelles opportunités de prêt. En pratique, les plateformes de type Homunity proposent en moyenne un nouveau projet par semaine. Bien que très faible, le risque de défaut de paiement du promoteur existe et invite à la diversification. Il est donc recommandé de prêter son argent à différents promoteurs et projets. Heureusement, le très faible ticket d’entrée des opérations réalisées en crowdfunding (à partir de 1000 €) permet de facilement diversifier ses placements sur plusieurs projets immobiliers.

Voici donc 3 solutions pour investir en immobilier autrement qu'en passant par un agent ou consultant immobilier. Le point commun de ses 3 stratégies : on peut investir dès 1 000 €, sans avoir à s’impliquer personnellement dans la gestion. Ainsi, on touche directement les dividendes, loyers ou intérêts sans avoir à gérer. C’est l’immobilier « pierre-papier » confortable et rentable. Un défaut toutefois : difficile voire impossible de s’endetter à long terme pour investir ainsi, pour cela l’immobilier traditionnel reste indétrônable.