Les servitudes de passage, un droit souvent méconnu

Les servitudes de passage, un droit souvent méconnu

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler ce qu'est une servitude. Il s'agit d'une charge imposée à un immeuble (qu'il soit bâti ou non) appelé le fonds servant, au bénéfice d'un autre immeuble, appartenant à un propriétaire distinct, que l'on appelle le fonds dominant.

La servitude de passage est l'une des formes les plus courantes de servitude. En principe, elle accorde un droit de passage à une personne qui ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique et qui doit traverser un terrain appartenant à un tiers pour atteindre sa propriété. Mais dans quels cas est-elle établie ?

Tout d'abord, il convient de préciser qu'un droit de passage est automatique lorsque la propriété est enclavée. Autrement dit, si vous êtes obligé de traverser le terrain de votre voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique, vous avez automatiquement le droit de traverser son terrain. C'est ce que prévoit l'article 682 du Code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

En revanche, si votre propriété n'est pas enclavée mais simplement difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Il s'agit alors d'une servitude conventionnelle, établie par les propriétaires des deux fonds concernés. L'article 686 du Code civil prévoit que : « Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.

L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après »

Il est important de noter que la création d'une servitude de passage conventionnelle doit être formalisée par un acte notarié ou un acte sous-seing privé. Cela permettra d'éviter toute ambiguïté et d'établir clairement les droits et obligations de chacune des parties.

Il convient également de souligner que la servitude de passage conventionnelle ne peut faire l'objet d'aucune prescription acquisitive. En effet, une servitude de ce type est considérée comme discontinue, c'est-à-dire qu'elle nécessite l'intervention de l'homme pour être exercée. Par conséquent, seule la servitude continue apparente peut être acquise par prescription acquisitive.

En résumé, une servitude de passage est un droit de passage accordé à une personne qui ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique. Elle peut être établie de deux manières : automatiquement en cas d'enclave, ou conventionnellement avec l'accord du voisin. Dans tous les cas, elle doit être formalisée par un acte notarié ou sous-seing privé pour éviter toute ambiguïté et établir clairement les droits et obligations de chacune des parties. Enfin, il est important de savoir que seule la servitude continue apparente peut être acquise par prescription acquisitive.