Confinement et immobilier - FAQ spéciale vendeurs

Confinement et immobilier - FAQ spéciale vendeurs

1. Votre bien immobilier peut-il être mis en vente ?

Oui, juridiquement si toutes les pièces nécessaires sont communiquées par le vendeur, il est toujours possible de confier un mandat à un agent immobilier pour la vente d’un bien afin qu’il en fasse la promotion, notamment sur les sites réservés aux professionnels. Ce mandat peut être signé à distance sous forme électronique si l’agence offre cette prestation. Toutefois, une visite sur site par le représentant de l’agence immobilière sera nécessaire, dès que possible, afin d’affiner la connaissance des spécificités du bien immobilier et de confirmer l’estimation de son prix.

 

2. Des potentiels acquéreurs peuvent-il visiter votre bien ?

En pratique non, compte tenu de la crise sanitaire et des mesures strictes de confinement en vigueur. Toutefois, si le bien est vide ou non occupé cela reste envisageable. Quoi qu’il en soit, il est généralement possible de mettre en place des visites virtuelles, si l’agence immobilière propose cette prestation.

 

3. Les diagnostics techniques obligatoires peuvent-ils être effectués ?

La mise en place du confinement a stoppé la réalisation des diagnostics techniques compte tenu de l’impossibilité, de fait, de se rendre sur les lieux, sauf si le bien est vide ou qu’il n’y a pas de risque de contamination du fait de son absence d’occupation et que les précautions nécessaires ont été prises.

Certaines entreprises du secteur ont travaillé à la mise en place d'un protocole, afin de pouvoir reprendre le travail, lorsque cela est possible, en maîtrisant les risques.

 

4. Les diagnostics techniques obligatoires sont-ils encore valables ?

Alors que vous avez signé un compromis de vente avant le confinement, certains diagnostics risquent d’être périmés le jour de l’acte authentique compte tenu de l’allongement des délais de réalisation de la vente notariée sous la forme authentique.

Dans ce cas, les diagnostics devront alors être refaits et annexés à l’acte de vente définitif. Il faudra vérifier leur date de validité indiquée ci-dessous, laquelle court à compter de leur établissement :

• Constat de risque d’exposition au plomb : validité de 1 an en cas de présence (positif), illimité en cas d’absence (négatif).

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : validité de 10 ans.

• État d’amiante (présence ou absence de matériaux ou produits en contenant) : validité de 3 ans en cas de présence (positif), illimité en cas d’absence (négatif).

• État relatif à la présence de termites :  validité de 6 mois

• État de l’installation intérieure de gaz et d’électricité : validité de 3 ans.

• État de l’installation d’assainissement non collectif : validité de 3 ans.

 La réalisation ainsi que les coûts qui en résultent sont à la charge du vendeur.

Certains autres diagnostics spécifiques doivent être signalés à l’acquéreur si le bien immobilier se trouve dans une zone à risque. C’est le cas notamment de la mérule (champignon qui se nourrit de bois) ou des risques naturels et de pollution (risques miniers, technologiques, sismiques, radon…). Dans ce dernier cas, un État des Risques Naturels et Technologiques (ERNT) doit être fourni par le vendeur. 

 

5. Pouvez-vous accepter une proposition écrite de la part d’un acquéreur ?

Oui, c’est tout à fait possible. Vous serez engagé par votre offre acceptée par écrit. Un compromis de vente devra être signé au plus tôt avec l’acquéreur afin de faire courir le délai de 10 jours de la loi SRU dont il bénéficie obligatoirement s’il s’agit d’un particulier.

 

6. Un compromis de vente peut-il être signé ?

Oui, l’agent immobilier est habilité à rédiger les compromis de vente et à les faire signer par les parties dès lors qu’il dispose de tous les documents nécessaires à cet effet.

Si l’acquéreur est un particulier, le délai de la loi SRU prévoyant la possibilité pour les acquéreurs de se rétracter pendant 10 jours, à partir de la date de la transmission du compromis de vente signé par toutes les parties et comprenant la totalité des pièces nécessaires à sa parfaite information. 

 

7. La validité du compromis de vente signé peut-elle être remise en question du fait des difficultés pour l’acquéreur d’obtenir une offre de crédit ?

Les compromis de vente sont généralement conclus sous la condition suspensive (suspendant l’engagement à réalisation d’une condition) de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt bancaire prévoyant des délais de réalisation précis (minimum 30 jours). 

Afin d’éviter des malentendus ou des contestations concernant les délais de réalisation de cette condition suspensive, une prolongation de ce délai devra être conclue par écrit entre les parties avant son échéance, afin d’éviter que le compromis ne devienne caduc et que la vente soit annulée. Si nécessaire, contactez l’acquéreur à ce sujet afin de lui proposer par écrit cette prolongation de délai ou rapprochez vous de votre agence ERA Immobilier si elle a réalisé la transaction.

 

8. La situation de crise sanitaire empêche-telle la signature d’acte de vente notariée ?

Non, bien que la plupart des offices notariaux soient fermés pendant la période de confinement, le travail des notaires reste possible.

Par ailleurs, le décret (N°2020-395), paru le 4 avril 2020, permet officiellement au notaire en charge de la vente authentique d’apposer sa signature électronique sécurisée, après avoir réalisé son acte sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées.

 

9. La situation de crise sanitaire va-t-elle retarder votre signature d’acte de vente notarié ?

C’est possible, car l’ordonnance 2020- 306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire, prévoit le report de certains délais légaux arrivant à expiration pendant la période de l’état d’urgence sanitaire. Selon ce texte, un délai supplémentaire est accordé, en complément des délais légaux normalement applicables. C’est le cas notamment du droit de préemption urbain (DPU), s’appliquant dans de très nombreuses communes, qui oblige le notaire en charge de l’acte authentique à effectuer, au préalable, une déclaration d’intention d’aliéner auprès de la commune du lieu de situation du bien immobilier.

 

10. Que se passe- t-il si vous êtes dans l’impossibilité de déménager alors que l’acte authentique a été conclu ?

Si rien n’est prévu concernant votre maintien dans les lieux alors que l’acquéreur veut (et peut) rentrer dans les lieux, vous pourrez invoquer la force majeure (évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) causée par l’état d’urgence sanitaire et votre impossibilité de déménager, afin de rester dans les lieux pendant la période de confinement. Afin d’éviter un litige à ce sujet, il est préférable de trouver un accord avec l’acquéreur prévoyant que lui soit versée, à titre de dédommagement, une indemnité d’occupation en compensation du préjudice (prouvé) provoqué par son impossibilité de prendre possession des lieux. En cas de désaccord, les tribunaux trancheront si nécessaire.