Estimation en ligne

Estimation en ligne

Aujourd'hui votre situation de vie a changé ou va changer. Qu'il s'agisse d'un aléa de vie (mise en concubinage, mariage, naissance, divorce ou décès d'un conjoint) ou d'un aléa financier (perte d'emploi, dettes importantes ou inversement promotion, bonus, vente de société, argent issue d'une succession) cela va avoir un impact sur vos décisions immobilières. 

Dans le cas où vous êtes propriétaire, vous allez vous poser la question de vendre et donc du prix et dans cette démarche, l'estimation en ligne est la première étape. Dans 92% des cas, la deuxième étape va consister à rencontrer une agence immobilière pour conforter votre vision, mais cela fera l'objet d'un autre article.

Ici, nous allons donc vous donner nos astuces pour estimer votre bien seul sur internet, car oui nous aussi agent immobilier, cela fait partie des élements que nous regardons. Même si cela ne suffit pas, une estimation en ligne bien travaillée et réalisée offre une bonne idée de la fourchette d'estimation.

Le premier réflexe quand on veut faire une estimation en ligne, c'est d'aller sur un site d'estimation en ligne. Sur ces sites, vous rentrez vos critères (immeuble, étage, charges, travaux à prévoir et d'autres plus ou moins précis) puis vous validez et le site vous donne un prix ou une fourchette de prix. 

Pour vous générer ce prix chaque site part de l'historique des ventes dans votre immeuble (en libre accès aujourd'hui et que l'on appelle la base dvf) auxquels ils ajoutent des éléments relatifs à la croissance depuis là où les ventes en référence, à l'inflation, au niveau des taux, aux derniers prix de ventes connus par quartier et communiqué par les notaires publiquement... Avec ces éléments, ces sites créent un algorithme et vous communique donc un prix. 

En tant qu'agent immobilier de terrain, nous ne sommes pas souvent d'accord avec les prix de l'algorithme et c'est pourquoi nous allons vous révéler comment nous faisons pour travailler les éléments en libre service et vous aider à être le plus précis possible dans votre estimation. 

Pour faire une bonne estimation en ligne, nous utilisons deux outils qui pour nous sont complémentaires et nous permettent à la fois de connaître les ventes récentes à superficie comparable autour de chez vous et un autre où nous avons un historique de ventes des cinq dernières années dans votre immeuble.

Le premier outil que nous utilisons se trouve dans votre espace impots.gouv, il s'agit de l'outil Patrim qui vous permet donc de connaitre les ventes récentes dans un rayon de 300 mètres, 500 mètres voir 1 km autour de chez vous. Plus vous êtes dans une zone dense, plus le rayon doit être petit afin d'être précis. Il en va de même de pour les critères de superficies où là aussi, il faut que la fourchette ne soit pas trop grande afin de rester cohérente. Nous ne remplissons pas les critères de pièces car trop de précision dans un outil d'estimation est à contre emploi et cette indication vous est présentée dans le resultat.

Une fois rempli ces critères, l'outil vous présente les dernières ventes à superficie comparable autour de chez vous. Elle vous indique même l'étage et donc le nombre de pièce. Vous avez également le prix au m² Carrez (ou la hauteur doit être supérieur à 1,80m) et le prix au m² utile (incluant donc les surfaces avec moins de 1,80m). Dans cette partie résultat, il ne faut pas que trop de biens similaires ressortent, sinon la compréhension des prix devient plus difficile à lire. Dans un tel cas de figure, nous vous conseillons de recommencer la recherche et de réduire la fourchette de superficie ou le rayon autour de votre adresse.

Dans l'idéal, quand il y en a, car parfois c'est moins, il faut un maximum de 8 références. Sur ces 8 références vous éliminez les prix trop hauts et les prix trop bas, car derrière ces montants on a soit des donations familiales, soit des biens de très très grande qualité qui par leur situation (dernier étage) ou par rénovation avec des matériaux de qualité justifient ce prix au dessus de la moyenne. Une fois que vous avez éliminé ces prix là, vous arrivez à lire une fourchette qui correspond à la moyenne des prix de ventes en cours autour de chez vous.

Et parce que deux études valent mieux qu'une, nous utilisons un 2e outil qui nous permet de valider ou d'affiner cette premiere fourchette de prix. Nous utilisons le dvf développé par le site Meilleurs agents qui répertorie les dernières ventes dans votre immeuble. En effet, au delà d'un quartier, d'un immeuble à l'autre, les prix ne sont pas les mêmes car tous les immeubles n'ont pas le même standing. Lorsque nous recherchons les ventes par immeuble, nous essayons de trouver la référence la plus récente à superficie comparable car ce n'est pas le même marché quand il s'agit de la vente d'un appartement familial ou d'un deux pièces. Plus la référence de vente est récente, plus si le prix est coherent avec ce que nous avons trouvé sur Patrim, nous considérons être proche de la réalité. Si la référence de vente est plus ancienne, dans ce cas là, nous recherchons l'historique d'évolution des prix sur les dernières années afin de prendre en compte l'évolution du marché. Si là aussi le prix que nous trouvons est cohérent avec le Patrim, nous considérons être proche de la réalité.

Naturellement, sans confrontation au marché des acquéreurs, on a toujours un doute et c'est aussi sur ça que le rôle d'un agent immobilier est important. Il existe en effet d'autres méthodes d'évaluation que nous vous livrerons dans un prochain article et qui permettent d'affiner, de confirmer et dans certains cas d'infirmer un prix.

Nous vous invitons à commenter cet article si vous avez des questions, des remarques ou si vous utilisez d'autres méthodes pour estimer un bien.