Les dossiers techniques et juridiques

Les dossiers techniques et juridiques

Pour les ventes immobilières, les propriétaires ont l’obligation de réaliser un dossier de diagnostic et un dossier juridique complet afin que leur projet de vente se déroule en toute légalité.

 

Pour le dossier de diagnostics, plusieurs éléments seront obligatoires, d’autres diagnostics devront être fournis si votre bien est en copropriété, ou si sa date de construction est antérieure ou ultérieure à 1949 et 1997.

Pour un bien datant d’avant 1949 :

• Diagnostic amiante
• Diagnostic plomb
• Etat de l’installation électrique (si aucune rénovation n’a été faite depuis les 15 dernières années)
• Etat de l’installation gaz (si aucune rénovation n’a été faite depuis les 15 dernières années)

 

Pour un bien d’après 1949 et avant le 1er juillet 1997 :

• Les mêmes diagnostics sauf le plomb qui n’est plus nécessaire

 

Certains diagnostics seront obligatoires peu importe la date de construction de votre bien :

• Le diagnostic DPE (qui subit actuellement une réforme que je vous présenterai dans un autre article)
• Le diagnostic ERP (état des risques et pollution)
• Diagnostic termites - état parasitaires : si votre bien se situe dans une zone avec un arrêt préfectoral obligeant les vendeurs à fournir ce diagnostic (pas concerné pour Lille)

 

Le diagnostic Loi Carrez est également obligatoire si votre bien est en copropriété.

 

Ces diagnostics ont une durée de validité précise, ce qui signifie que vous devrez peut-être en refaire certains lors de votre vente :

• DPE : 10 ans
• Amiante : 3 ans si le diagnostic a révélé la présence d’amiante, s’il est négatif alors sa durée de validité est illimitée
• Plomb : durée de 1 an si le test est positif, illimitée s’il est négatif
• Etat installation électricité et gaz : 3 ans
• ERP : 6 mois
• Termites - État parasitaire : 6 mois
• Loi Carrez-Boutin : illimité sauf si vous réalisez des travaux

 

Vous pourrez retrouver toutes ses informations dans le tableau récapitulatif se trouvant en fin d’article.

 

Diagnostics pour vendre
Date de construction	Avant 49	Entre 49 et 97	Après 97	Après 97 (installation élec. / gaz moins de 15 ans)	Durée de validité
DPE	OUI	OUI	OUI	OUI	10 ans
Amiante	OUI	OUI	-	-	3 ans (si positif) illimitée (si négatif)
Plomb	OUI	-	-	-	1 an (si positif) illimitée (si négatif)
Gaz	OUI	OUI	OUI	-	3 ans
Electricité	OUI	OUI	OUI	-	3 ans
ERP	OUI	OUI	OUI	OUI	6 mois
Termites - État parasitaire	si zone concernée	si zone concernée	si zone concernée	si zone concernée	6 mois
Carrez	si copro	si copro	si copro	si copro	Illimitée (sauf si travaux)

Il est très important de réaliser ce dossier de diagnostics le plus rapidement possible pour plusieurs raisons :

• D’une part pour les raisons légales explicitées en début d’article, afin de ne pas rendre sa vente caduque
• Dans un second temps, pour des raisons de confort : 
• réaliser ces diagnostics vous permettra de gagner beaucoup de temps sur les prochaines étapes de votre projet de vente
• rassurer les potentiels acquéreurs, un bien sans diagnostic peut effrayer ces derniers, il y a une certaine méfiance car ils supposent que si les diagnostics ne sont pas faits, c’est qu’il y a quelque chose à cacher.

 

Avec un dossier complet, ces craintes, cette méfiance disparaîtront et limiteront donc la proportion des acquéreurs à négocier le prix de votre bien (s’il est à un prix qui correspond à la réalité du marché actuel). 

 

Pour le dossier juridique, il faudra également fournir plusieurs pièces, documents :

• Le titre de propriété
• Une pièce d’identité du ou des vendeurs, ou le KBIS et les statuts (s’il s’agit d’une personne morale)
• Le dernier avis de taxes foncières
• Plan du bien

 

Si votre bien est dans une copropriété, alors d’autres documents seront à fournir :

• Les 3 derniers Procès-Verbaux d’Assemblée générale
• Le règlement de copropriété
• Le carnet d’entretien d’immeuble
• L’état daté ou le pré-état daté afin d’avoir le montant moyen des charges annuelles de la copropriété

 

Avoir toutes les pièces de commercialisation en amont de votre projet, permet de gagner beaucoup de temps pour les étapes suivantes et d’aborder votre vente en toute sérénité : si vous recevez une offre lors de vos premières visites, vous pourrez passer directement à l’étape suivante et ainsi accélérer tout le processus jusqu'à l’acte authentique de vente.

 

La préparation est un facteur-clé dans la réussite d’un projet immobilier : ce dernier peut s’étaler sur plusieurs mois et vous demande beaucoup d’investissement moral et horaire. S’occuper de ces dossiers peut paraître être une perte de temps au premier abord, mais vous permettra de gagner beaucoup de temps ultérieurement et surtout réduire le stress engendré par le projet.