Prix immobilier à Toulouse : vers une baisse ?

Prix immobilier à Toulouse : vers une baisse ?

Quelle va être la sortie de confinement pour l’immobilier en pause depuis mi mars ?

Rappelons que le marché, avant cet arrêt, était tendu avec des délais de vente plutôt courts et une offre inférieure à la demande. Chacun y va de sa boule de cristal et de sa lecture propre pour la reprise.

Au-delà d’une tendance générale, comme d’habitude, le marché va probablement évoluer différemment d’une région à l’autre, d’une ville à l’autre en fonction de paramètres propres. Au sein d’une même zone géographique , il est aussi probable d’avoir des disparités selon le type d’habitat.

Le marché immobilier n’a jamais été homogène et il continuera à l’être comme par le passé. Certes, le climat général économique crée des tendances de fond comme par exemple la persistance ou non de taux d’intérêt bas. Mais de nouveaux critères vont sans doute interférer, tels que le niveau de l’inflation, voire la déflation, le taux de chômage, la pression fiscale et les mesures sectorielles pour favoriser une relance ou tout simplement un maintien de l’activité. Il faudra prendre aussi en compte une nouvelle donne sur la typologie des biens suite à l’expérience du confinement, les appartements ne possédant pas de balcon, terrasse ou jardin auront peut être plus de mal à trouver preneur, au moins à cours et moyen terme.

La déflation à court terme n’est pas impossible, après tout on en prend le chemin en France (2 trimestres consécutifs de récession), le tout est qu’elle ne prenne pas racine comme au Japon.  « En cas de résorption rapide de l’épidémie, la contraction dans l’immobilier ne pourrait guère excéder 15 %. En revanche, si la situation restait compliquée, la baisse des prix pourrait être plus forte et plus longue » https://www.lenouveleconomiste.fr/alors-inflation-ou-deflation-76866/

L’emploi, quand à lui, risque de calmer la hausse des prix par le gonflement du chômage.

Dans ce contexte, plusieurs études montrent que plus d’1 acquéreur sur 2 anticipe une baisse des prix contre 9% d’entre eux en février dernier, 30 % d’entre eux prévoient d’attendre septembre ou 2021 pour revenir sur le marché. Il y a bien un retournement des anticipations qui va peser sur le marché. https://immobilier.lefigaro.fr/article/immobilier-les-acheteurs-tablent-largement-sur-une-baisse-des-prix_3006866a-8323-11ea-b0b7-ac58f2163138/

D’autres enquêtes laissent entrevoir une demande toujours soutenue envers la demande de logement car l’immobilier reste une valeur refuge, que ce soit pour sa résidence principale ou un placement locatif. Mais elles ne donnent pas de timing sur la réalisation de ces projets. https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-les-francais-anticipent-une-baisse-des-prix-1197603

Bien entendu, l’avis des agents immobiliers est plus mesuré, pour eux l’achat immobilier reste prioritaire pour une majorité de Français qui ne diffèreront pas leur projet. On peut comprendre ce ressenti ; quelle profession se défendrait de voir son avenir pessimiste : sans doute pas les professionnels de l’immobilier !

Je pense qu’il est nécessaire de revenir sur l’analyse de Marc Touati, datant de novembre 2019, https://www.youtube.com/watch?v=71wMaQZXIkw lequel anticipait une crise à venir et déjà le début d’un recul des prix de l’ordre de 15 à 20% . Sa vision du marché immobilier était pertinente et le reste, me semble-t-il, 6 mois plus tard. Les fondements de son analyse reposaient sur des ratios économiques, lesquels sont encore plus exacerbés à l’heure actuelle. Son 1^er graphique sur la progression de l’encours de crédits des ménages en % de leur revenu disponible est inquiétant . Son 2^ème graphique sur l’écart entre la progression du PIB et des prix de l’immobilier tente à rappeler que les arbres ne montent pas jusqu’au ciel. De même, son 3^ème graphique sur les prix de l’immobilier en comparaison d’autres pays classe la France en tête, ce qui n’est pas pour être rassurant. Les villes les plus en danger par rapport à une baisse des prix sont celles qui sont au sommet comme Paris, Lyon, Bordeaux, mais la baisse se répercutera aussi certes avec une moindre ampleur sur les autres.

Pour conclure sur une note optimiste, l’achat de l’immobilier, quelque soit le niveau du marché immobilier reste une bonne affaire en période de taux très bas plutôt que de payer un loyer. 

Murphil31- 2020-05-01.