Évaluer le prix de votre bien immobilier à Marseille, Allauch, Plan-de-Cuques
Propriétaire d'un bien immobilier à Marseille, Allauch ou Plan-de-Cuques, vous avez décidé de vendre votre bien ? Proposer un prix de vente équitable est indispensable
Évaluer le prix de votre bien immobilier à Marseille, Allauch, Plan-de-Cuques
Immobilier : la valeur de votre bien à Marseille, Allauch, Plan de Cuques
Propriétaire d’un bien immobilier à Marseille, Allauch ou Plan-de-Cuques, vous avez décidé de vendre votre bien ? Mais quelle est la valeur de ce bien immobilier ? Vous savez à quel prix vous aviez acheté votre villa, seulement voilà… c’était en 1993, et vous avez entre-temps fait réaliser une cuisine intégrée, sans parler de la piscine, installée l’année dernière… Les experts d’Era Immobilier vous accompagnent dans l’évaluation du prix de vente de votre maison.
Immobilier : les clés pour estimer la valeur de son bien
Autant se rendre à l’évidence, l’évaluation d’un bien immobilier, surtout s’il s’agit du vôtre, n’est pas chose facile. Il s’avère pertinent de vous faire aider par un professionnel. En attendant, voici quelques astuces simples, à la base des techniques d’évaluation des experts et des agents immobiliers. Ces indications pourront vous aider dans l’évaluation personnelle de votre logement à Marseille, Allauch et Plan de Cuques, mais plus généralement quel que soit le secteur.
Estimer le prix de son bien : les critères d’évaluation
Dans un souci de simplification, nous avons retenu quatre catégories de critères d’évaluation.
1 - L’environnement du bien immobilier
On dit souvent en plaisantant que les critères de valeur d’un bien immobilier sont, dans l’ordre : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement… Plus sérieusement, la cote d’un quartier, la situation géographique, la proximité des commerces, des écoles, des transports, et des équipements collectifs influencent énormément la valeur vénale de votre appartement ou de votre maison.
Que va réserver « l’État des Risques Technologiques et Naturels » désormais obligatoire dans tous les dossiers de vente ?
2 - La qualité intrinsèque du logement
Le standing général, les matériaux de construction et les prestations, le nombre de pièces, l’entretien, l’exposition, la présence d’une piscine et l’agrément d’une terrasse sont autant d’éléments prépondérants dans la vente de votre bien immobilier situé à Marseille, Allauch ou Plan-de-Cuques ou dans une autre région.
3 - La législation immobilière
La législation immobilière peut avoir un impact sur le prix de vente de votre bien immobilier. Les réponses aux questions suivantes sont essentielles.
Le bien immobilier est-il libre ou occupé ?
Est-il soumis ou non à la loi de 48 ?
Quelles sont les servitudes passives ou actives ?
Quelle est l’influence sur le prix d’un bien en S.C.I. plutôt qu’en copropriété ?
Que vont réserver les résultats des diagnostics obligatoires ?
4 - Les coûts connexes
La fiscalité locale varie énormément d’une commune à l’autre. Son influence sur la taxe foncière sera importante.
Les taux des crédits accordés au moment de la vente, l’inflation et l’importance de la demande solvable peuvent également faire évoluer un prix de vente.
Les différentes méthodes d’évaluation de la valeur d’un bien immobilier
Il existe trois méthodes principales d’évaluation, dont la combinaison est utilisée par les experts et les agences immobilières sérieuses.
L’étude comparative
C’est indéniablement la méthode la plus simple et la plus fiable.
Il s’agit d’établir une comparaison entre votre bien et :
- Les biens similaires vendus récemment dans votre quartier
- Les biens similaires actuellement en vente dans votre quartier
- Les biens similaires qui n’ont pas été vendus dans votre quartier
Il est évident qu’il s’agit de comparer ce qui est comparable, en tenant compte des avantages et inconvénients de chaque logement.
Il vous faudra également connaître parfaitement les valeurs de référence, ce qui n’est pas chose aisée, tant seront souvent discrets vos voisins sur le réel prix de vente de leur bien.
Vous obtiendrez ainsi une « fourchette » de trois valeurs dont le classement s’établit comme suit :
- Une valeur proche du prix définitif que vous obtiendrez
- La valeur de la concurrence directe de votre bien (les logements que les acheteurs compareront avec le vôtre)
- Un montant auquel il ne faut surtout pas présenter votre bien au risque de bien des désillusions
Vous déciderez dans laquelle des catégories ci-dessus vous souhaiterez que votre logement se situe, en fonction du délai maximum fixé pour vendre et des conséquences éventuelles d'une vente qui tarde à se concrétiser.
La valeur locative de votre bien
Exclusivement utilisée par les investisseurs institutionnels ou privés, cette méthode consiste à déterminer la valeur vénale du bien en fonction du revenu qu’il procure à son propriétaire.
La difficulté consiste à choisir le juste taux de rapport locatif, et à intégrer la plus-value éventuelle de la pierre. La valeur locative est intimement liée à l’emplacement de votre bien immobilier situé dans la région de Marseille, Allauch et Plan-de-Cuques.
La revalorisation
Utilisée fréquemment à l’occasion d’une donation ou d’une succession, cette méthode consiste à revaloriser la valeur d’origine par application d’un coefficient d’érosion monétaire.
Attention, il faut tenir compte des améliorations survenues entre-temps.
Les spéculations et récessions conjoncturelles doivent également être prises en compte.
L’évaluation d’un bien immobilier, quelle que soit la méthode utilisée, n’est absolument pas une science exacte. Le véritable prix de votre bien immobilier est en tout état de cause, le prix qu’un acquéreur renseigné acceptera de payer pour l’acquérir…
Solliciter un professionnel pour évaluer votre bien
Prenez impérativement le temps de consulter et de recevoir un ou plusieurs agents immobiliers, sélectionnés parmi les plus dynamiques, les plus sérieux, et les plus reconnus localement pour les résultats obtenus.
Demandez à chaque agence quelles sont les méthodes d’évaluation utilisées, et méfiez-vous des estimations rapides dont le but n’est souvent que de vous faire plaisir.
Votre agence immobilière ERA la Bastide établit ses "avis de valeur" en réalisant une Évaluation Comparative de Marché (ECM) qui nécessite un travail sérieux de récolte et d'analyse de bases de données de biens vendus et à vendre.