INVESTIR DANS UN PARKING

INVESTIR DANS UN PARKING

Acheter une ou plusieurs places de parking dans le but de les louer et d'en tirer des revenus peut s'avérer être une excellente affaire. Attention cependant à la façon dont ces revenus sont imposés. Conseils, liens pratiques et témoignages.

Les automobilistes parisiens ont eu leur lot de mauvaises nouvelles en ce début d'année 2015. Le coût du stationnement a fortement augmenté, passant de 3,60 euros à 4 euros dans les arrondissements centraux et de 1,20 euro à 2,40 euros ailleurs. De plus, les plages horaires payantes ont été rallongées d'une heure, de 19 h à 20 h. 

Quant à la gratuité au mois d'août, elle a tout simplement été supprimée. Une aubaine pour les propriétaires de places de parking qui vont voir la demande affluer ? Charlie Porte, responsable commercial de l'activité immobilière parking de l'agence spécialiséeNeopark, tempère dans un premier temps : "Du fait d'Autolib, de Vélib et du développement du covoiturage, il y a de moins en moins de gens motorisés", constate-t-il. Avant d'ajouter que "toutes ces places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, mais aussi la hausse du prix des parkings souterrains et du stationnement dans la rue entraînent néanmoins un surcroît de demande". Au-delà de la demande locative, un autre atout profite aux parkings aujourd'hui : leur souplesse. 

Alors que la loi Alur a renforcé chez le bailleur le sentiment de subir toujours plus de contraintes, la location d'une place de parking reste peu encadrée. Le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail, le loyer, les conditions de résiliation... Presque un jeu d'enfant. "Notre clientèle rajeunit, observe Charlie Porte. On voit de plus en plus de personnes de 30 ou 40 ans à la recherche d'un placement plus rentable que le livret A". 

Un coût d'achat à estimer en fonction de la demande locative

Mais pour quel rendement ? La fourchette est extrêmement large, allant de 6 à 12 % ! Avant impôt sur le revenu et charges, bien sûr. Ces dernières sont a priori raisonnables puisqu'elles se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière : étant indexées sur la surface, dans le cas d'un parking, elles sont relativement indolores. Mieux vaut toutefois le vérifier au préalable. De plus, il n'y a pas ou très peu de travaux à prévoir. 

Côté fiscalité, c'est un peu moins réjouissant, les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers, ils sont donc fortement taxés. A moins que l'ensemble de vos revenus locatifs soit inférieur à 15 000 euros par an. Ils seront alors soumis au régime du micro-foncier, c'est-à-dire qu'ils bénéficieront d'un abattement de 30 %. Dans tous les cas, vous conservez de grandes chances d'obtenir bien mieux que le livret A. Du moins en théorie.  

Mais dans la pratique, comment booster au maximum vos rendements ? En jouant sur le prix d'achat tout d'abord. Celui-ci peut varier du simple au triple à Paris, surtout en fonction de l'emplacement : si l'on peut trouver une place à moins de 20 000 euros dans le sud du XIIIe arrondissement ou le nord du XIXe, dans le centre historique de la capitale, à savoir le Marais ou l'île Saint-Louis, très avares en places de stationnement, le ticket d'entrée peut flamber au-delà de 50 000 euros. Pour autant, les locataires sont-ils trois fois plus nombreux dans ces secteurs-là ? Et surtout sont-ils prêts à payer trois fois plus cher ? Pas sûr. Attention à ne pas surpayer votre emplacement. 

Acquérir un lot de plusieurs places pour doper la rentabilité

Reste une autre solution pour réduire la note : de la même façon que l'on peut faire pression sur les prix en achetant un immeuble entier, investir dans un lot de plusieurs places permet de doper le rendement. A l'instar de ces huit places situées dans le XVe arrondissement, achetées au total pour 165 000 euros, soit moins de 21 000 euros l'unité. "Une place seule aurait plutôt coûté 25 000 euros", estime Olivier Levy, dirigeant de Parking Invest, spécialisé dans l'acquisition de lots de parkings. L'heureux propriétaire en retirera un rendement de 6,5 %. Cela va bien au-delà en province : ainsi cet autre investisseur a acheté plusieurs dizaines de places à un peu plus de 7 000 euros l'unité dans la proche banlieue de Strasbourg. Rendement attendu : 8 %. 

L'idéal : un box sécurisé et facile d'accès

Enfin, la rentabilité dépendra évidemment aussi du locataire. Comment mettre toutes les chances de son côté pour le trouver ? "Si le loyer du parking est raisonnable, il n'y a généralement pas plus de deux ou trois semaines de vacance", précise Charlie Porte. Il n'empêche que, comme sur le marché de l'habitation, les locataires sont aujourd'hui plus regardants. 

Ainsi, les box sont beaucoup plus recherchés que les places en extérieur. Et les emplacements difficiles d'accès ou, au contraire, trop exposés se louent au rabais. Mieux vaut donc privilégier les parkings sécurisés. Par exemple, à Paris, boulevard Voltaire, dans le XIe arrondissement, une place située dans une cour et relativement difficile d'accès, louée depuis des années à 85 euros, n'a retrouvé preneur qu'après une baisse de 10 euros par mois. "La même, dans un parking fermé et sécurisé se louerait sans doute 120 à 130 euros", commente Charlie Porte. 

Témoignage Attention au règlement de copropriété ! 

A 30 ans, Julien vit de l'investissement dans les places de parking. Il y a trois ans encore, il travaillait pour une grande enseigne de bricolage et comptait ouvrir un restaurant. Mais il a finalement placé l'argent mis de côté et emprunté le complément pour acquérir une cinquantaine de garages. Montant de l'investissement : 90 000 euros. "Quand ils sont tous loués, cela me rapporte 15 000 euros par an. A cela s'ajoutent les revenus de mon site de conseils en investissement,Parkinggarage.fr, les formations que je dispense... S'il y a une recommandation à faire aux investisseurs, c'est de se rendre sur place, comme pour un achat immobilier classique, préconise-t-il. 

Demandez aussi à voir le règlement de copropriété ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Il peut arriver, par exemple, que l'on vous interdise de louer à une personne non résidente de la copropriété... Par ailleurs, vous devez participer aux charges liées à la conservation et à l'entretien de l'immeuble. Soit le ravalement, la réfection du toit..." Alors autant éviter les mauvaises surprises.