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Immobilier Européen : Transactions en baisse mais prix sous contrôle

 29 juin 2012

 
Leader de l’immobilier en Europe avec une présence dans 15 pays, ERA, fort d’une expertise de près de 20 ans, fait le point sur le marché immobilier européen des premiers mois de l’année. Malgré une tendance à la baisse des transactions, les prix résistent assez bien. Explications.
 
Selon ERA Immobilier, les incertitudes économiques persistantes ont largement entamé la confiance des acquéreurs qui demeurent attentistes au regard d’une crise dont ils ne voient pas la fin. Dans ce contexte, le marché immobilier européen continue à montrer des signes de fatigue. Certains pays sont toutefois beaucoup plus affectés que d’autres. Raison pour laquelle François Gagnon, Président de ERA Europe, a annoncé au cours d’une conférence de presse qui s’est tenue à Vienne en Autriche le retrait du réseau dans certains pays. « Nous avons décidé de sortir des marchés de la Grande-Bretagne, de l’Irlande, de la République Tchèque, et de la Finlande » a-t-il précisé. Il demeure toutefois au Portugal et entend maintenir une présence en Espagne, pays particulièrement touchés par la crise. « En Espagne, les prix ont tellement augmenté qu’il faudra six à dix ans pour absorber le stock des 600 000 logements qui n’ont pas trouvé preneur », estime Orlando Gonzalez, le représentant ERA Espagne et actuel directeur ERA Portugal. En revanche, le groupe s’implante en Turquie. « Un marché en plein boom », conclut François Gagnon.
 
 
 
Transactions : une tendance à la baisse persistante
Au plan des transactions, la baisse touche de nombreux pays. A commencer par la Grèce. Selon ERA, les ventes devraient diminuer de plus de la moitié, passant de 43 000 à 20 580 d’ici à la fin de l’année, soit une chute de plus de 52 % sur un an. Suivent de loin, l’Irlande et le Portugal dont les transactions pourraient baisser de, respectivement, 13 % et 10 % ou encore les Pays Bas qui accuseraient une baisse de l’ordre de 9 %. La Belgique et la République Tchèque devraient s’en tirer mieux, avec un recul de seulement 3 et 2 %. Parmi les pays qui résistent bien, il faut citer la Suisse, l’Autriche et l’Allemagne dont les transactions devraient rester assez stables, voire en légère progression. Le Luxembourg et la Bulgarie devraient voir, quant à eux, leur marché progresser, respectivement à 4,80 % et à 5,15 %. Enfin, la Suède s’attend à une hausse de son volume de transactions de l’ordre de 9%.
 
Les prix restent sous contrôle
Entre le 4e trimestre 2011 et le 1er trimestre 2012, les prix de la plupart des capitales européennes sont en repli. Le Portugal perd 10,60 % et l’Irlande près de 5 %. Ailleurs, la baisse est inférieure à 3 % même en Grèce (-2,42 %). La Belgique, l’Allemagne, l’Autriche, le Luxembourg et la Suisse conservent des évolutions positives.
 

 

 
Focus sur quelques Pays
 
Pays Bas
Les transactions devraient chuter de 120 700 à 110 000 en 2012, soit une baisse de 9 % sur un an. Dans ce contexte, les prix devraient diminuer de 3 à 5 % sur l’année selon les secteurs. Pour Paul Van den Putten, représentant ERA pour ce pays, « les conditions d’octroi des prêts immobiliers sont de plus en plus draconiennes et rendent le crédit difficile d’accès pour les primo accédants car les banques tiennent compte des incertitudes qui pèsent sur l’emploi ». Pour stimuler le marché, le gouvernement a assoupli la fiscalité liée aux mutations mais cette mesure est temporaire car le pays est en période électorale. En septembre 2012, les Hollandais éliront un nouveau Parlement et, de cette élection, dépendra la politique menée pour restaurer la confiance des acquéreurs et améliorer la conjoncture immobilière.
 
Allemagne
En 2012, le nombre de transactions devrait légèrement progresser, soutenu par la croissance économique, l’offre de logements et des taux d’intérêt faibles. Côté prix dans l’ancien, en un an, ils se sont envolés de 14% à Hambourg, 10% à Berlin et 9% à Cologne. Selon Paul Van den Putten, responsable ERA en Allemagne, en 2012, les prix de Berlin devraient s’apprécier de 10 % et à l’échelon national de 3 %. Les taux de crédit sont historiquement faibles et devraient le rester pour le moment. En outre, 60 % des Allemands sont locataires, ce qui correspond à l’un des taux les plus élevés d’Europe. Cela laisse au marché immobilier de bonnes perspectives de progression, sans pour autant faire flamber les prix, les conditions d’achat étant strictement réglementées en Allemagne. Les loyers ont, pour leur part, augmenté dans toutes les grandes villes en 2011 et ERA prévoit que cette tendance devrait se poursuivre en 2012. Pour toutes ces raisons, le marché allemand devrait rester sain et conserver une activité positive.
 
Portugal
Selon Orlando Gonzalez, responsable ERA Portugal, les transactions en 2012 devraient diminuer de l’ordre de 10 %, un rythme plus lent qu’en 2011. Mais les prix chuteront sans doute de 15 à 20 % en fonction de la région. Les craintes sur l’emploi entament la confiance des acquéreurs et contribuent à la baisse des prix. Le manque de liquidités du système bancaire portugais pèse également sur le financement des ménages qui doivent faire face à des restrictions en matière de conditions d’octroi des crédits immobiliers. Conséquence d’une demande qui faiblit et d’une incertitude grandissante, les Portugais préfèrent devenir locataires. Au Portugal, la location représente désormais 50 % du marché.
 
Belgique
Pour Pol Vanacker, responsable ERA Belgique, 2011 a été une bonne année pour l’immobilier. Les Belges ont anticipé leur achat en raison d’une nouvelle taxation des transactions à compter de 2012. Au total, 127 328 ventes ont été comptabilisées en 2011, une hausse de 1,7 % par rapport à l’année précédente. Les prix ont, pour leur part, augmenté de 3,7 %, faisant passer un logement à 210 783 € en moyenne. En 2012, le prix des biens inférieurs à 350 000 € devrait rester stable, voire augmenter légèrement, sous le seuil de l’inflation. Ceux affichés entre 350 000 et 500 000 € devraient diminuer. Enfin pour ceux de plus de 500 000 €, les ventes devraient être limitées et les prix diminuer de 5 à 10 %. Au final, ERA s’attend à une baisse des transactions de l’ordre de 3 % en 2012.
 
France
Après une année 2011 record avec 858 200 ventes dans l’ancien et des hausses de prix significatives, notamment en Ile-de-France (10,6 % pour les appartements), le marché immobilier français ralentit à son tour. En cause, la crise économique, bien sûr, mais aussi la réforme de la fiscalité des plus values, le rabotage des niches fiscales et la période électorale qui a « plombé » le marché de ce début d’année. Entre les 5 premiers mois de 2011 et les 5 premiers mois de 2012, les transactions ont chuté, sur l’ensemble de la France, de 14,53 % et l’enveloppe moyenne d’achat ne progresse plus que de 1,78 %. En Ile-de-France, ces chiffres passent respectivement à -16,70 % et à + 7,2 %. A Paris qui reste un marché très spécifique, les ventes chutent également fortement (-13,68 %) et l’enveloppe moyenne d’achat n’évolue plus que de 4 %. Il faut rappeler que les prix avaient augmenté de plus de 14 % l’an dernier. Quant à la province, les transactions y enregistrent aussi un recul sensible (-13,38 %) et l’enveloppe moyenne d’achat se replie de 3,60 %.
 
 
Suède
« A mai 2012, les transactions ont augmenté de 15 % », constate Peter Cronholm, responsable ERA Suède, « mais nous pensons qu’au fil des mois l’activité va ralentir et que l’année se terminera avec un volume de transactions en hausse de 8 à 10 % ». La demande est en bonne santé, les prix devraient donc évoluer modérément. Jusqu’à maintenant, la hausse du prix des maisons atteint 1 % et celle des appartements 5 %.  Les critères d’octroi des prêts continuent à se resserrer et sont donc plus difficiles à obtenir. Mais les taux restent attractifs, en léger recul pour l’instant. Pour le reste de l’année, les prix devraient continuer à augmenter modérément, de l’ordre de 1 à 3 % durant le 1er semestre 2012 puis ils pourraient retomber en fonction de l’évolution de la crise à l’intérieur de la zone euro.
 
Autriche
Selon Gottfried Hackbarth, responsable ERA Autriche, le nombre des transactions devrait augmenter de 1 % en 2012 compte tenu de la bonne santé de la demande et de l’offre limitée. Ici, 80 % des acheteurs  recherchent des biens dans les zones urbaines ou suburbaines. En 2011, le prix des maisons a augmenté de 6,4 % et celui des appartements de 6 %. En 2012 cette tendance devrait donc se poursuivre, même si à l’échelon national la hausse devrait rester modérée. A Vienne, 70 % des logements sont détenus par des investisseurs, ce qui conduit à un taux très élevé de locataires (75 %). Dans les quartiers les plus cotés de la capitale, les valeurs oscillent entre 8 000 et 16 000 € le m² et devraient rester stables, voire légèrement augmenter. Dans les autres quartiers, l’offre se situe entre 3 500 et 5 000 € le m². Mais la plupart des logements se vendent entre 2 000 et 3 000 € le m². Le niveau très attractif des taux devrait faire progresser les transactions. Ici, 70 % des acquéreurs empruntent à taux variable, en moyenne à 2,45 % pour un prêt de 1 à 5 ans et à 4,87 % pour un prêt sur 10 ans.
 
Turquie
Malgré la crise mondiale, l’économie turque a connu une croissance constante. En 2011, son PIB a augmenté de 8,5 %, juste derrière la Chine, et selon le FMI, son économie devrait croître de 2,3 % en 2012. Le revenu par habitant devrait ainsi progresser dans les trois prochaines années et se situer à 12 000 dollars par habitant. La Turquie bénéficie également du marché immobilier le plus dynamique d’Europe. Sa population est relativement jeune (40 % des Turques ont moins de 25 ans), sa démographie est importante. Un million de transactions immobilières y est recensé chaque année et les besoins en logements sont estimés à 700 000 par an. En 2011, les prix ont augmenté de 10 % et la tendance à la hausse devrait, selon Can Eksioglu, responsable ERA Turquie, se poursuivre en 2012. Les dernières statistiques font état de prix des logements neufs en hausse de 1,28 % en mars par rapport au mois précédent et de 11,62 % supérieurs à ce qu’ils étaient par rapport à mars 2011. A Istanbul, le déficit de logement est important et attire les opérateurs. Selon ERA, il manque 250 000 nouveaux logements dans la capitale chaque année pour satisfaire les besoins jusqu’en 2015. La hausse du prix des terrains et les disponibilités foncières limitées encouragent les opérateurs à s’intéresser à la périphérie et à y développer une offre visant à attirer la classe moyenne aisée. Parmi les éléments qui font de ce marché un secteur porteur, une nouvelle législation qui permet aux acheteurs étrangers d’acquérir des biens immobiliers en direct, sans avoir à créer une société. Un élément très positif supplémentaire pour doper le marché turque.
 
 
 
 

Créé en 1972 aux Etats-Unis, ERA est l'un des plus importants réseaux de franchise d'agences immobilières dans le monde. Présent dans près de 50 pays, il emploie plus de 30 000 collaborateurs dans plus de 2 500 agences. En Europe, le réseau est présent dans 18 pays avec 1 100 agences, dont 350 en France. François Gagnon est Président de ERA Europe et ERA France.

 

 
 
 
Contact Presse
Galivel & Ass. – Carol Galivel / Pascale Pradère – +33 (0) 1 41 05 02 02 - galivel@galivel.com
 


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